以案释法　一房二卖，预告登记能否支持你取得房屋

以案释法　一房二卖，预告登记能否支持你取得房屋

前言

　　昨天就一房二卖，如何才能保护自己最大的权益，和大家分享了类案判决，在一房二卖的情况下，先占一定是可以最大限度地保护自己的合法权益，那么如果先进行预告登记呢？

问题提出

　　在一房二卖中，如果先进行预告登记，能否在一房二卖中取得绝对优势，获得法院支持取得房屋

以案释法

湖南省怀化市中级人民法院

（2024）湘12民终1244号

裁决要旨

第三人郭某某已经办理9栋113号商铺的预告登记，杨某某尚未办理预告登记。但预告登记不是房屋所有权证书，第三人郭某某尚未办理该商铺的所有权，其所有权变更登记尚未完成。不能仅凭第三人郭某某已经办理了预告登记就优先保护其债权。

　　　从合法占有房屋比较。根据查明事实，可以认定湖南某公司已于2018年10月24日将9栋113号商铺交付杨某某使用。而第三人郭某某与商业运营管理有限公司虽然于2021年11月22日签订《委托经营协议》，约定第三人郭某某将商铺交给该公司经营，但湖南某公司早已将该商铺交付杨某某的情况下，湖南某公司不能擅自再交付给第三人郭某某，而是应当以前一次的交付为准。第三人郭某某合法占有9栋113号商铺的证据不足，不予确认。

吉林省延边自治州中级人民法院

（2024）吉24民终69号

裁判要旨

　　　本案中，延边某房地产公司将同一房屋分别出售给崔某以及池某，存在“一房二卖”的情形。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

　　　延边某房地产公司与池某签订房屋买卖协议后，为池某办理了案涉房屋的预告登记，未经预告登记权利人的同意，不应将案涉房屋再次处分。

但延边某房地产公司违背法律规定又将案涉房屋交付给崔某，致使案涉房屋出现预告登记权利人与实际占有人不一致的情形。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，尚未办理房屋所有权登记的权利人不享有物权请求权。因此，池某就案涉房屋在取得房屋所有权登记前仅享有的权利是债权请求权，不具备行使返还原物请求权的物权请求权，池某无权仅以其已对案涉房屋办理预告登记为由请求他人返还房屋。

　　从以上两份中级人民法院终审的判决可以明确看到，预告登记不是产权证书，不能对抗实际占有，因此在一房二卖的情况下，先占才是唯一的王道。