从两起房屋租赁纠纷案看：出租人的“隐形风险”与承租人的“避坑指南”

 在房屋租赁市场中，租赁合同的效力、风险承担等问题常常困扰着出租人与承租人。近期贾律师（微信：15830525395）代理的两起房屋租赁合同纠纷案件，法院判决结果背后折射出的法律要点值得关注。
      案件一：转租期限“超期”引发的赔偿纠纷
       基本案情
      2021年7月，原告刘某为经营麻辣烫店，与被告张某签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2021年8月1日至2022年7月30日，月租金3000元，原告支付了一年租金3.6万元及押金3000元。然而，被告系从案外人处承租该房屋，原租赁期限仅至2021年12月7日，且未取得转租许可。2021年10月，原告得知真相后与原房东协商续租未果，被迫于12月7日前搬离，遂起诉要求被告赔偿各项损失64835元。
       法院判决
      法院审理认为，被告未经原出租人允许擅自转租，未披露租赁期限信息存在过错；原告承租时未充分审查房屋手续，自身亦有过错，双方各承担50%责任。最终判决被告赔偿原告经营投入损失7219元，驳回原告其他诉讼请求。
      案件二：“违建”房屋租赁的合同无效纠纷
       基本案情
       2024年4月，原告赵某与被告孙某签订《房屋租赁协议》，租赁房屋经营奶茶店，年租金1.3万元，原告已全额支付。原告着手装修、采购设备期间，得知案涉房屋于2024年4月2日被通知为违建需拆除，遂起诉要求确认合同无效、退还租金并赔偿各项损失共计86150元。
      法院判决
      法院认定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，原被告签订的租赁合同无效。判决被告退还原告租金1.3万元，原告自行拆除安装的卷闸门，驳回原告其他赔偿请求。
    两案核心法律要点解析
     出租人的“红线”不可碰
     1、转租需获原出租人同意，且转租期限不得超过原租赁期限。案件一中，被告因“超期转租”未披露，需对承租人损失承担过错责任。
    2、出租房屋需具备合法建设手续。案件二中，因房屋系违建，租赁合同直接被认定无效，出租人需退还已收租金。
     承租人的“审慎义务”不能少
    1、签约前务必核查房屋产权证明、原租赁合同（转租情况）、建设工程规划许可证等核心文件，避免“踩坑”违建或无权转租房屋。
    2 、装修、大额投入前，建议在合同中明确房屋合法性承诺条款，同时留存好各项支出凭证，否则可能因证据不足无法获赔。
       损失赔偿的“边界”要明确
       法院仅支持直接、必然产生的损失，如已实际支付且与租赁房屋直接相关的合理费用。案件一中经营投入按租期分摊后获赔，案件二中因原告证据不足以证明损失与案涉房屋直接关联，多数赔偿请求未获支持。
      贾律师提示
      无论是出租人还是承租人，在房屋租赁中都应坚守“诚实信用”原则。出租人需如实披露房屋状况，承租人要做好“尽职调查”，同时注重合同条款细化与证据留存，才能有效规避风险，减少纠纷发生。若遇租赁纠纷，建议及时咨询专业律师，依法维护自身合法权益。