未取得商品房预售许可证签订的商品房认购书是否有效

　　未取得商品房预售许可证签订的商品房认购书是否有效?

　　一、未取得商品房预售许可证的商品房预售合同是否有效?

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　二、商品房认购书的法律性质如何认定?

　　商品房认购书为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议,不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务,不能请求履行本约的内容。《民事审判指导与参考》2014年第3辑--《作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订合同商品房认购书是否有效》。

　　三、未取得商品房预售许可证前签订的商品房认购书是否有效?

　　我国法律对商品房预售实行预售许可制度,未取得商品房预售许可证的商品房不得进行销售。但商品房认购书作为独立的合同,从其订立目的、约定的内容来看,通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务,与作为本约合同的商品房买卖合同相对应,而非正式的商品房预售行为,作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明不应当认定为出卖人订立预约合同的前提条件。

　　因此，未取得商品房预售许可证签订的商品房认购书合法有效。

　　四、何种形式的商品房认购合同会被认定为商品房买卖合同?

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。需要指出的是，《商品房销售管理办法》第十六条规定主要内容并不是都需要具备，只要具备当事人、标的、价款等合同的主要条款即可，其它条款不具备的可以根据合同法的规定予以补正。