关键词：上海房产律师 · 上海房产纠纷律师 · 意向金订金退还
结论先行
上海房产律师、上海房产纠纷律师在购房签约咨询中经常被问到意向金与订金的退还。结论是：能不能退，关键看款项性质与约定用途。意向金、订金通常不属于定金，不适用定金罚则，尚未订立正式买卖合同的一般可以要求返还；明确约定为定金、用于担保订立合同的，因买方原因未能订立的，无权请求返还，因卖方原因未能订立的则应双倍返还。
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· 意向金、订金原则上不适用定金罚则处理。
· 明确约定为定金的，因买方原因不退款项。
· 不可归责于双方的事由，定金应当返还。
一、意向金订金在法律上如何定性？
定金的认定以约定与交付为要件。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立；定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
意向金、订金与定金不能画等号。款项性质的认定看认购书条款、收据措辞、转账备注与约定用途：名为意向金、订金，且未明确约定担保订约功能的，通常不适用定金罚则；名为意向金实为定金的，按实质认定。
认购阶段的定金有专门规则。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因一方原因未能订立的按定金规则处理；不可归责于双方的事由致未能订立的，应当返还定金。
二、法院处理这类纠纷通常会怎么判？
法院先固定款项性质再谈返还。会审查认购书、收据、转账记录与聊天记录，判断款项是意向金、订金还是定金，再决定是否适用罚则，单凭一方口头解释难以改变书面记载的内容。
认定为定金的按罚则处理。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金一方不履行债务致使不能实现合同目的的，无权请求返还；收受定金一方不履行的，应当双倍返还，买方单纯反悔通常属于前一种情形。
认定为意向金订金的，一般应予返还。卖方主张没收或者折抵的，缺乏合同依据通常得不到支持；款项已转为房款或者用于约定用途的，按实际使用情况结算，剩余部分应当退还买方。
三、当事人容易踩哪些坑？
常见误区是签字前不读认购书条款。上海房产律师提示，不少认购书把意向金直接约定为定金，或者写明不签约不退，购房人凭经验付款，事后才发现款项性质与自己的理解完全不同。
第二个误区是把反悔当成不可归责事由。贷款预期变化、家人意见反复、看到更便宜的房源等，都属于买方自身原因，不能据此要求返还定金；可以主张返还的是政策调整、条款协商不成等情形。
第三个误区是收款方与文件主体不一致。款项付给中介个人、开发商关联公司或者只拿到手写收条的，性质认定与追索对象都会出现麻烦，付款前应当核对收款主体与合同文件保持一致。
四、购房人分情形应当采取哪些行动？
付款前应当明确款项性质并落到书面，能接受定金罚则的再签认购书，不能接受的坚持写明意向金可退；收据、发票、转账凭证注明款项性质与用途，与合同主体保持一致并妥善保存。
不想买了的，应当先核对认购书与收据载明的款项性质，再书面提出解除与退款请求，说明理由并保存凭证；对方主张没收的，要求其明确合同依据，双方沟通记录完整留存备查。
协商不成的，可以向房屋所在地人民法院起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条，因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地人民法院管辖，涉及认购纠纷的可结合受理规则确定管辖。
五、实务提示
取证方面，保存认购书、收据、转账凭证、销售承诺与聊天记录，重点固定款项性质的书面表述与资金流向，收据措辞与合同条款不一致的，两份材料都要保留原件备查。
期限方面，定金返还请求适用三年诉讼时效，自权利受损之日起算；协商期间注意认购书约定的签约、解约时点，逾期不表态可能被认定为自身原因，拖延反而丧失返还基础。
材料方面，起诉前准备款项性质对照表、损失与使用情况说明，主张双倍返还的列明计算方式；涉及无证预售等特殊情形的，处理以现行规定为准，可以咨询上海房产纠纷律师评估。
常见问题解答
问：认购书写明不买定金不退，这条约定一定有效吗？
答：一般有效，但受规则约束。定金条款本身是合法的担保安排，购房人签字确认后原则上受其约束；但适用罚则以未能订约可归责于买方为前提，因不可归责于双方的事由未能订约的，定金仍应返还，定金超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力。签约前可以协商修改条款，签约后再以条款苛刻为由推翻，通常难以得到支持，主张时应当围绕归责原因组织证据。
问：协商期间开发商把房子卖给了别人，我交的钱怎么办？
答：属于因卖方原因未能订约，可以主张双倍返还。收受定金一方不履行约定致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金；开发商在认购期间将房屋另售他人的，购房人除要求双倍返还定金外，损失超出部分的赔偿也可协商或者另行主张，注意保存房屋另售的线索与认购期间的沟通记录。此类情形证据相对清晰，先书面主张，不成尽快起诉，防止开发商转移资产增加执行难度。
问：意向金已经抵作部分房款，现在退房还能退吗？
答：按买卖合同的解除处理。款项一旦抵作房款，性质已从签约阶段的意向安排转化为购房款，能否退回取决于买卖合同解除的事由与结算安排，而不再适用认购阶段的意向金规则。协商解约的，退款期限、利息与税费负担写入解约协议；因开发商违约解约的，购房人可以主张返还已付房款并赔偿损失。建议按合同履行节点整理付款凭证，退款主张按解除后果一并提出。
关于本文作者
俞强，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业15年，累计代理诉讼案件600余件；持有证券、基金、期货从业资格，获2020年上海市律师协会「金融证券保险专业认证」；兼任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师；业务方向为复杂疑难案件的二审、再审与检察监督（抗诉）程序。
本文为面向公众的普法信息，不构成对具体个案的法律意见。个案处理方案请结合案件材料咨询执业律师。本文所引法律、司法解释均为现行有效文本。
