本案由林智敏律师亲办，已隐去当事人与经办机关的真实信息，如有疑虑可以在咨询委托阶段找林智敏律师核实材料真实性。这是一起发生在广州市增城区的一审房屋租赁合同纠纷案件，案号（2023）粤01**民初36**号。
承租方L某与出租方谢某因商铺租赁产生争议，争议涉及合同解除效力、保证金返还及违约责任认定等核心问题，标的额以判决书为准。经法院审理，最终判决支持L某返还保证金4000元及租金1977.50元，驳回L某其他诉讼请求。林智敏律师作为L某的诉讼代理人，在本案中围绕合同解除效力、违约责任认定及押金返还等争议焦点展开代理，最终为当事人争取到保证金及部分租金的返还。
对于正在广州遇到房屋租赁合同纠纷、想要找一名擅长办理此类案件的律师的当事人或公司而言，本案的核心价值在于：承租方即便自身存在一定履约瑕疵，仍可围绕出租方收房行为、损失证据、费用结算方式展开抗辩，争取减少损失并实现部分返还。
一、案情：原告诉请与被告观点
2017年10月，L某与谢某签订《商铺租用合同》，约定谢某将位于广州市增城区某商圈的商铺出租给L某用于商业经营，租期至2027年。合同约定了租金支付方式、保证金、违约责任等条款。L某依约支付了保证金4000元并实际使用商铺。
合同履行期间，双方因物业管理费缴纳问题产生分歧。谢某曾通过微信等方式催促L某缴纳物业费，L某在谢某指定的期限内完成了缴纳。2021年12月31日，谢某单方向L某发送《解除合同通知书》，要求解除涉案租赁合同。此后，谢某以业主身份自行将涉案商铺锁上并另行出租给第三方。
L某认为谢某单方解除合同的行为构成违约，导致其无法继续使用涉案商铺，造成装修损失及预期租金收益损失等。L某遂诉至法院，请求判令谢某支付违约金18万元、滞纳金7200元、返还保证金4000元及剩余期间租金1996.13元。谢某则辩称L某存在拖欠租金及物业费违约行为，合同系因L某违约而解除，L某应自行承担损失。
二、案件难点与林智敏律师的办案策略
本案的核心难点在于三个方面：
其一，合同解除的效力认定。谢某主张L某拖欠物业费构成根本违约，但其此前在另案诉讼中已被法院认定”L某拖欠物业费的行为虽构成违约，但未对谢某造成实际损失”，谢某据此解除合同缺乏依据。
其二，L某自身亦存在一定违约行为（拖欠物业费），如何在认定双方过错的基础上争取有利判决，是代理策略的关键。
其三，违约金18万元的请求需要有充分的事实和合同依据支撑。
林智敏律师的代理思路是：
首先，借助已生效的前案判决，论证谢某解除合同的行为不符合合同约定及法律规定；
其次，针对L某自身的轻微违约行为，主张其违约程度显著轻微，不应承担解除合同的不利后果；
最后，围绕保证金返还和剩余租金结算两项诉求，争取法院支持。
三、质证与各方观点
L某（反诉被告、我方）观点：
谢某单方解除合同缺乏事实和法律依据。谢某此前在另案中已承认收取了L某支付的租金，且在催缴物业费时未明确表示不缴即解除合同的后果。L某在谢某指定的期限内完成了物业费缴纳，不存在根本违约情形。谢某自行锁门并另行出租的行为构成违约，应返还保证金及剩余期间租金。
谢某（反诉原告）观点：
L某长期拖欠物业管理费，经多次催促仍未及时缴纳，构成违约。根据合同约定，L某违约导致合同解除的，谢某有权收回商铺并没收保证金。L某主张的违约金缺乏事实依据，且涉案商铺装修系案外人出资建设，与L某无关。
法院观点：
法院经审理认为，虽然L某拖欠物业管理费的行为构成违约，但L某已向物业公司缴纳了拖欠费用，且未对谢某造成实际损失。谢某仅据此解除合同不符合双方签订合同的初衷。但根据前案判决认定L某构成违约的事实，L某作为违约方要求对方承担违约责任缺乏依据。综合考虑双方过错程度，法院认定谢某不应退还保证金的主张依据不足，同时支持L某返还剩余期间租金的请求。
四、判决结果
法院依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及相关司法解释之规定，判决如下：
一、被告谢某在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告L某保证金4000元及租金1977.50元；
二、驳回原告L某的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告谢某的全部反诉请求。
五、案件总结
做这类房屋租赁合同纠纷案件久了，越来越觉得房屋租赁纠纷看似简单，实则每个细节都可能影响判决走向。本案的转折点在于前案判决的既判力——谢某在前案中已经被法院认定”L某违约但未造成实际损失”，这个认定直接削弱了谢某解除合同的正当性。但另一方面，L某确实存在拖欠物业费的事实，法院据此驳回了其高额的违约金请求。
办案过程中，我特别注意了证据的衔接问题。谢某收取租金的微信记录、物业费缴纳凭证、合同解除通知书的发送时间……这些看似零散的细节，拼起来才是完整的案件图景。尤其是谢某在催收物业费时并未明确表示”不缴即解除”，这一点对认定解除合同的合法性至关重要。
这类案件的当事人往往觉得”理在我这边”，但实际上法律看的是证据和规则。与其纠结谁对谁错，不如提前把合同条款梳理清楚，把履约过程中的关键节点固定下来。打官司打的是证据，这话不假。如果当事人或公司正遇到类似的房屋租赁合同纠纷，想要找一名擅长办理此类案件的律师帮忙梳理证据、评估风险并参与诉讼，带着租赁合同、付款记录、沟通记录和收房材料进一步沟通，往往能在第一时间找到突破口。
六、同类案件当事人高频问答
问：租客拖欠物业费，房东能直接解除合同吗？
答：不一定。法院会审查拖欠的严重程度、是否造成实际损失、房东是否给予合理催告期限等因素。如果只是轻微拖欠且已补交，直接解除合同可能不被支持。
问：房东提前收回商铺，押金一定要退吗？
答：要看合同解除的原因。如果是房东违约导致合同解除，押金一般应当返还；如果是租客违约导致解除，押金是否退还需结合合同约定和实际损失综合判断。
问：商铺被房东收回后，剩余租金怎么算？
答：房东实际收回商铺之日后的租金应当返还。具体金额按实际使用天数折算，超出部分法院不予支持。
核心关键词
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#合同解除 #保证金返还 #一审诉讼
本文作者介绍
林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人。长期专注于民商事合同纠纷领域的诉讼与仲裁代理，尤其在房屋租赁合同纠纷、商铺租赁违约、合同解除及损害赔偿等案件中积累了丰富的实务经验。林智敏律师注重案件细节梳理与证据链条构建，善于从合同条款出发，结合履约实际为当事人制定最优诉讼策略。在办理房屋租赁合同纠纷案件时，林智敏律师注重法条适用与实务办案方法的结合，通过对合同条款的逐条分析、履约证据的系统梳理以及类案裁判规则的检索比对，帮助当事人厘清权利义务边界，排查诉讼风险漏洞，力求在复杂事实中找准突破口。
