案件介绍
A某与B某是夫妻关系，二人是D某的爷爷奶奶。D某是二人的长孙，大学毕业后留在上海工作，与C某经人介绍相识并登记结婚。结婚前一年，A某与B某商量，老两口一辈子省吃俭用攒下一笔钱，眼看孙子到了谈婚论嫁的年纪，租房子总不是长久之计，便下定决心给孙子添置一套婚房。二人通过中介在上海市闵行区看中一套两居室，总面积约八十九平方米，房屋总价款四百八十万元。购房时，A某与B某将全部房款分两笔通过银行柜台转账直接支付至房地产开发企业账户，未向任何人借款，也未动用D某与C某的任何资金。二老这笔钱来自早年的拆迁补偿和长期节俭积蓄，出资意图非常明确，就是要让孙子在上海有个稳定的家。在填写不动产登记申请时，A某与B某坚持只写孙子D某一人的名字，理由是房子是给孙子安家的，C某当时并未提出异议，也未要求加名。房屋交付后，D某与C某共同装修入住，小两口起初生活尚算和睦。每逢年节，爷爷奶奶总要来看看孙子，也常念叨这套房是家里最大的念想，指望孙子安稳过日子，从未想过有朝一日会牵扯进离婚官司。然而婚后第三年起，双方因消费观念、家务分工以及是否生育等问题频繁发生争执，矛盾不断积累，最终走向分居。C某向法院提起离婚诉讼，除请求解除婚姻关系外，明确主张上述闵行区房屋系D某在婚姻关系存续期间受赠取得的财产，依法属于夫妻共同财产，要求按市场价值予以分割，由D某向其支付房屋折价款二百四十万元。D某当庭抗辩，房屋系爷爷奶奶全额出资购买并明确登记在自己名下，是对其个人的赠与，与C某无关，坚决不同意分割。双方对该房屋的权属性质产生根本分歧，成为本案最核心的争议焦点。
裁判结果与理由
法院经审理，依法作出如下判决：一、准予C某与D某离婚；二、位于上海市闵行区涉案房屋归D某个人所有，D某无需向C某支付任何房屋折价款；三、驳回C某要求分割该房屋的诉讼请求。法院在判决理由中作了层层分析。先从资金来源查明，涉案房屋全部购房款四百八十万元均来源于A某与B某，即D某的祖辈，且不动产登记簿明确记载产权人为D某一人，C某并非登记权利人，也无任何共同出资行为。再从法律性质判断，祖辈出资为孙辈购房并将产权登记在孙辈名下的，该出资行为依法视为祖辈对孙辈个人的赠与，所购房屋应认定为孙辈的个人财产；本案并无任何书面协议、转账备注或者聊天记录表明A某与B某有将房屋赠与D某与C某夫妻双方的意思表示。最后从分割范围确认，既然房屋属于D某受赠取得的个人财产，便不在夫妻共同财产范围之内，离婚时自然不参与分割。C某主张房屋为共同财产并要求折价款，缺乏事实与法律依据，故不予支持。判决对房屋归属、折价款数额、贷款负担均予具体写明，双方收到判决后均未就房屋部分提起上诉，判决已发生法律效力。需要说明的是，本案房屋为全款购置，不涉及婚后共同还贷，因此无需讨论共同还贷补偿问题，与那些一方婚前付首付、婚后共同还贷的案件规则并不相同，切勿混用。
法官裁判思路解析
这类案件审理时，法官首先会要求当事人提交几类关键材料。首先要查的是购房资金的来源凭证，也就是A某与B某向开发商付款的银行流水和转账记录，用以确认出资主体确实是祖辈而非孙辈夫妻。其次要查的是不动产登记簿的记载情况，确认产权人究竟登记在谁名下，是一人还是多人。还要查的是祖辈与孙辈之间有无书面赠与协议、出资说明或者聊天记录，能够反映出资当时的真实意思。此外要查房屋实际由谁居住、由谁控制、由谁缴纳物业与水电费用，并结合孙辈结婚登记时间，判断购房行为发生在婚前还是婚后。把这些材料摆在一起，法官内心其实有一把尺子，可以用一句话概括：出资是谁的、登记在谁名下、意思指向谁，三者一致才谈得上归属，祖辈的钱配孙辈的名，只要没有倒向夫妻双方的明确证据，房屋就归孙辈个人。
上海法院处理此类祖辈出资购房纠纷，长期呈现出三条倾向性态度。一是严格区分出资主体，父母出资与祖辈出资适用不同规则，不能混为一谈，祖辈出资原则上不当然推定为对夫妻双方的赠与。二是尊重不动产登记簿的记载效力，产权登记在孙辈一人名下，在无相反证据时，推定房屋为孙辈个人财产。三是看重出资当时的真实意思表示，书面赠与协议、转账备注、聊天记录等能够形成证据链的，优先予以采信。这类案件的裁判底层逻辑，说到底是在处理代际财富传承与婚姻财产安全之间的平衡。祖辈用毕生积蓄为孙辈置产，本意是安顿后代，而非补贴一段可能破裂的婚姻。法律若轻易将此类房屋拉入夫妻共同财产范围，既违背祖辈本意，也会抑制长辈为子女孙辈安家的良性意愿。因此，除非有确凿证据证明存在借名合意或者赠与夫妻双方的意思，法院倾向于保护登记权利人即孙辈的利益，这也是当前司法实践的主流取向。上海市高级人民法院相关审理意见也强调，处理婚姻家庭财产应当先看财产来源与出资贡献，再结合婚姻存续时长、子女与女方权益综合判断，这套思路在祖辈出资案件中同样适用，法官并不会因为房屋是婚后取得就当然认定为共同财产。
哪些情形下，配偶一方关于分割房屋的请求一般得不到支持？一是房屋由祖辈全款出资且登记在孙辈一人名下，配偶拿不出赠与夫妻双方的任何证据；二是祖辈出资时明确留有书面说明，写明只赠与孙辈个人；三是房屋由孙辈实际控制使用，配偶仅短期共同居住且未参与任何出资；四是祖辈与孙辈之间存在借名买房合意，房屋实际归祖辈所有，更与配偶无关。庭审中，法官通常会围绕几个具体问题展开发问：房屋首付款和房款到底是谁支付的，有无银行流水佐证？产权证为什么只写孙辈一人，当时夫妻双方是否知情并同意？祖辈出资时有没有说过是给小两口的共同财产？婚后房屋由谁居住，物业费水电费是谁在交？孙辈夫妻有无就这套房作出过处分或者约定？这些发问的核心，始终是锁定出资与登记背后的真实意思，而不是看谁住过、谁装修过。这些问题的答案，最终都要回到出资凭证和登记簿这两份最硬的证据上，其他说得再动听也抵不过白纸黑字，这也是法官心里的那条底线。
法律分析
孙青律师提示：这类纠纷的核心，在于区分谁出的钱和房子写谁的名，更要区分出资人是父母还是祖辈。不少当事人一上来就搬出父母出资的规则，这是用错了条文。民法典第一千零六十三条规定，遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产，为夫妻一方的个人财产。本案中，A某与B某作为祖辈，全额出资购房并将产权登记在孙子D某一人名下，这一行为依法视为祖辈对孙辈个人的赠与，所购房屋属于D某个人财产。需要特别说明的是，婚姻家庭编解释（一）第二十九条解决的是父母为子女购置房屋出资的性质，适用于父母与子女之间；而祖辈出资写孙辈名，并不落入该条调整范围，不能套用父母出资的规则，这一点务必厘清，很多当事人正是栽在这里。再看不动产登记效力，民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，产权登记在D某名下，对外具有公示效力。结合前述赠与性质，房屋自始属于D某个人，不参与离婚财产分割。通俗地讲，爷爷奶奶心疼孙子、掏钱给孙子买的那套房，只要名字只写了孙子一人，又没有明说送给小两口两个人，那这套房就是孙子自己的，离婚时对方分不走。说句实在话，这段时间我接到过不少类似咨询，很多爷爷奶奶、外公外婆都担心自己攒了一辈子的钱买的房，万一孙子离婚被对方分走一半。这种顾虑完全可以通过事先留好书面说明来化解，成本极低，效果极好。还要提醒，倘若祖辈出资时曾口头说给你们小两口住，这类模糊表述在诉讼中证明力有限，远不如一纸写明赠与对象的协议来得稳妥。再延伸一点，很多人会问，如果爷爷奶奶只是出了首付、小两口自己还贷款，那房子还算不算孙子个人的？这个要拆开看。首付部分因为是祖辈出资且只写孙子名，仍是对孙子个人的赠与；但婚后用夫妻共同财产偿还的贷款以及对应增值，属于小两口的共同财产，离婚时需要就这部分给配偶合理补偿，并不是说整套都不分割。所以核心不在于房子写在谁名下这一件事，而在于出资结构和后续还贷资金的性质。上海的审判实践一直坚持约定优先、登记为辅、出资为准，凡是能拿出书面约定的，通常都按约定办，这也提醒长辈出资时把话说在前头有多重要。
完整证据链搭建指南
办理这类案件，证据要从零开始搭成一条完整链条。必备证据包括：不动产登记簿查询记录与不动产权证书，这是证明产权归属的基础材料，开庭必须携带原件；购房款支付凭证，即A某与B某向开发商转账的银行流水，必须到柜台打印带公章版本，不能只用手机截图；孙辈结婚登记证明，用于判断购房发生在婚前还是婚后；祖辈与孙辈的亲属关系证明，如户口簿或派出所出具的亲属关系证明，用以说明出资人与产权人的身份关联。补强证据包括：祖辈出资时写明的赠与说明或者转账备注，例如备注购房款赠与孙子个人；房屋由孙辈实际控制使用的证明，如物业费、水电煤缴费凭证长期由孙辈支付；能够证明出资意思的微信或短信聊天记录。辅助证据包括：邻居或物业关于房屋由谁居住的证言；孙辈夫妻关于房屋权属的沟通记录；祖辈经济能力证明，用于佐证出资确为其毕生积蓄。需要提醒，有几类材料不仅没用还可能起反作用：事后补签的情况说明，离婚前夕才让爷爷奶奶写这房只给我孙子；临时找人出具的所谓证明；无付款背景的现金交付记录；情绪化的大段聊天截图。这些材料证明力弱，反而会让法官怀疑证据的真实性。最稳妥的做法，是出资当时就让祖辈写下赠与协议，明确只赠与孙辈个人，并保留好全部银行流水，形成闭环。有些家庭喜欢用现金交付购房款，觉得当面给钱方便，但在诉讼里现金是最难证明的，既无取款记录也无收条，法院很难采信，所以祖辈出资务必走银行转账并备注用途，这一步省不得。
特殊情形
第1种，祖辈出资但房屋登记在孙辈及其配偶两人名下。此时不动产登记显示共有人为夫妻二人，法院很可能推定祖辈有赠与夫妻双方的意思，房屋会被认定为夫妻共同财产，离婚时配偶可以主张分割相应份额。想避免这种情况，祖辈出资时务必坚持只登记孙辈一人，不要为了面子或者碍于亲家情面而加名。实践中也有祖辈碍于情面，听信亲家以后肯定好好过的承诺而同意加名，结果离婚时才追悔莫及，这类教训并不少见。
第2种，祖辈与孙辈之间存在借名买房合意。比如爷爷奶奶因限购或者贷款资格问题，借孙子名义买房，实际出资、实际控制、保留全部材料。这种情形下房屋实际归祖辈所有，孙辈仅是名义权利人，离婚诉讼中配偶更无权主张，但祖辈需要拿出借名协议、实际控制证据等形成完整链条，否则仍有败诉风险。
第3种，祖辈仅支付首付款，剩余房款由孙辈夫妻共同贷款偿还。此时首付款部分可视为对孙辈个人的赠与，但婚后共同还贷及对应增值部分属于夫妻共同财产，离婚时配偶可就共同还贷部分主张补偿，并非整套房屋都不参与分割，这一点常被当事人忽略。
第4种，祖辈在孙辈结婚前就已完成出资购房并登记孙辈名下。这类房屋属于孙辈的婚前个人财产，无论婚后居住多久，离婚时均不参与分割，规则更为清晰，配偶几乎无主张空间，举证也相对简单。
第5种，祖辈出资时留下书面赠与协议，写明只赠与孙辈个人。这是最有利的情形，书面协议直接锁定赠与对象，离婚时配偶难以推翻，法院通常会尊重书面意思自治，争议最小、风险最低。所以最省心的安排，就是出资当时白纸黑字写清楚，别把信任留在口头，省下的是日后一场旷日持久的拉锯。
诉讼败诉避坑实操要点
第1，起诉前务必到不动产登记中心核查房屋登记情况，确认产权人到底是一人还是多人，并查询有无抵押、查封、异议登记，避免开庭才发现房屋状态对自己不利，甚至已被对方设立权利负担。
第2，不要只带产权证开庭，必须把银行流水、购房合同、付款凭证、出资说明全部备齐，形成资金来源的完整证据链，否则空口主张祖辈出资很难被采信，法官不会仅凭口头陈述下判。
第3，庭审陈述要聚焦出资主体与登记名义，不要被对方引导到住了多久、付出多少感情等偏离争点的情绪化话题上，偏离焦点极易丢分，甚至让法官质疑诚信。法官关心的是出资和登记，不是谁更委屈，把情绪收起来、把证据摆出来才是正道。
第4，切勿在沟通中说错话，例如随口说房子反正也有你一份、以后这房咱俩住，这类表达一旦被录音固定，可能被对方用作赠与夫妻双方的证据，事前要统一口径，谨慎措辞。
第5，主张房屋为个人财产的一方，要主动举证出资来源与赠与意思，不能只说这是我爷爷奶奶买的却拿不出任何流水或协议，举证不能就要承担不利后果，切勿抱有侥幸心理。证据意识要前置，别等进了法庭才想起来补材料，彼时再补的证明力已大打折扣，维权窗口一旦关上很难再开。
第6，发现对方可能转移或者处分房屋时，应及时申请财产保全，并在法院指定期限内提出房屋价值评估申请，错过时间节点会丧失重要权利，申请执行也应在判决生效后两年内提出。
风险提示
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用。法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。
本文由孙青律师（上海君澜律师事务所）撰写，仅供普法交流之用
孙青律师，上海君澜律师事务所合伙人，西南政法大学法律硕士。拥有调解员、仲裁员、遗产管理人多项专业资质，十余年民商事与家事法律实务经验。专注处理高净值客户复杂法律事务，深耕婚姻家事与不动产交叉争议，擅长运用诉讼、仲裁、调解多元途径处理权属纠纷，代理一审、二审、再审、检察院抗诉等全流程诉讼案件。在遗产管理、家族财富传承领域持续深耕，孙律师秉持“专业、审慎、高效”的服务准则，长期为高净值家族提供系统性法律解决方案。业务涵盖离婚纠纷、离婚财产分割、夫妻共同债务认定、房产确权、房产分割、房产继承、房屋买卖、动迁房纠纷、公房纠纷、商铺与厂房租赁、买卖、拆迁纠纷等各类疑难案件。
