父亲去世后，夫妻共同房屋一直未析产分割，母亲却和次女签订了一份“房屋买卖合同”，以买卖为名把房子过户到次女名下。长女发现后起诉，要求确认合同无效并恢复权利。母亲处分共有房屋为何无效？“虚假买卖”在法律上如何认定？
一、核心解析
父母婚姻关系存续期间购买的房屋，属于夫妻共同财产。父亲去世后，房屋中属于父亲的份额转化为遗产，由母亲和子女共同继承。在遗产未分割前，房屋处于各继承人共同共有状态，任何共有人单独处分房屋，都应取得其他共有人同意；擅自处分且损害他人权益的，可能构成无权处分。
如果买卖双方并无真实交易意愿，仅以买卖合同之名行转移财产之实，属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法无效；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为同样无效。房屋价值巨大，低价转让、未实际付款、快速过户等异常痕迹，往往成为认定虚假交易的关键。
二、法律规定
《民法典》第一千零六十二条第一款：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。适用要点：婚姻期间购买的房屋属于夫妻共同财产，父亲去世后其份额应先行析产再继承。
《民法典》第一千一百五十三条第一款：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。适用要点：父亲去世后，房屋一半归母亲，另一半作为父亲遗产由继承人共有。
《民法典》第一百四十六条第一款：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。适用要点：名为买卖、实为转移的虚假交易无效；母亲虽可处分自己的份额，但无权通过虚假买卖侵害其他继承人的遗产份额。
三、上海法院案例分析
上海某区法院审理过一起脱敏案件：父亲去世后，母亲与次女签订房屋买卖合同，以明显低价将夫妻共同房屋过户给次女，次女未实际支付购房款。长女起诉请求确认合同无效、恢复房屋登记。法院审查认为，双方之间不存在真实买卖关系，名为买卖实为无偿转移，且处分了未分割遗产份额，损害长女的继承权益，属于恶意串通，遂判决合同无效，次女配合恢复登记。
该案说明，虚假买卖逃不过法院审查。孙青律师认为，房屋价值巨大，低价、未付款、过户迅速等异常交易痕迹，往往成为认定恶意串通的关键证据，此类“母亲单方过户”的案件胜诉率较高。
孙青律师提醒：夫妻一方去世后，另一方单独“卖房”“赠房”给个别子女，很容易因处分遗产份额而无效。其他继承人发现后，应及时起诉并申请财产保全，防止房屋再次被转让或抵押。
四、实务建议
对受害继承人而言，应尽快调取不动产登记信息、买卖合同的付款凭证、银行流水等，固定“虚假买卖”证据，并考虑申请查封房屋。
对家庭内部而言，夫妻一方去世后，应先完成析产与继承确认，再考虑房屋处置，避免母亲单方处分引发连锁纠纷。
从证据与操作看，合同价格是否合理、购房款是否真实支付、双方是否有真实买卖意愿，是法院审查的核心；录像、聊天记录、付款流水等都能反映真实意思。
五、实务深化
常见疑问：母亲处分自己的份额也无效吗？母亲的份额依法可以赠与或处分，但“虚假买卖”整体无效后，房屋权利状态应恢复到交易之前；至于份额内部如何划分，需另行析产。孙青律师提醒，案由与诉请要写准，主张合同无效与恢复登记可一并提出。
场景具象化：次女将房屋过户后立即抵押贷款，长女起诉时房屋已被设押。此时长女应申请财产保全，防止损失扩大；若次女无法恢复登记，长女还可就其应继承份额主张折价赔偿。
六、结语
虚假买卖骗不过法律的眼睛，未析产的共有房屋不容单方擅处；维权要趁早，证据要留全。
免责声明：本文仅供法律交流之用，不构成针对任何具体案件的专项法律意见。个案事实千差万别，遇类似问题请携带合同、权属证明、遗嘱、判决书等材料，向专业律师当面咨询。
