商品房买卖合同中的格式条款在哪些情形下被认定为无效？

　　根据《中华人民共和国合同法》第39条第1款之规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。那么，在商品房买卖合同中那些格式条款会被认定为无效呢?

　　无效情形

　　一、采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。此处“采取合理的方式”是指提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。提供格式条款的一方当事人若未尽上述提示和说明义务，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。

　　二、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　三、有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　四、合同中的下列免责条款无效：

　　(一)造成对方人身伤害的;

　　(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

　　以案释法

　　(《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第11期)

　　周某、俞某与众安公司于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定出卖人应当在2012年12月31日前，将符合条件的余姚市城区悦龙湾X幢X号房产交付买受人使用;出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应当于2013年3月31日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人，并代买受人办理该商品房转移登记;出卖人逾期交付权属证书的，应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。周某、俞某已经支付了全部购房款合计人民币5162730元，但众安公司未能依据合同约定书面正式通知买受人交房，也未依约交付并代办土地、房屋权属证书，买受人周某、俞某遂一纸诉状将众安公司告上法庭。

　　判决结果

　　一审法院认为，周某、 俞某与众安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力。双方应按照约定全面履行自己的权利义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　首先，依照《商品房买卖合同》所以约定，明确众安公司应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人方，众安公司未提供证据证明系可归责于买受人方的原因导致逾期交付房地产权属证书。其次，依照合同约定，众安公司负有按时交房与按时交付权属证书的义务。

　　然，众安公司以合同中的条款(附件八补充协议第6条第2款)“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由，认为即使认定众安公司逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间也应当相应的顺延。

　　根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　附件八补充协议第6条第2款“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”系众安公司方提供，其内容显然置周某、俞某方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了众安公司按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款，故众安公司不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。

　　一审法院判决众安公司向买受人周某、俞某交付房屋以及房地产权属证书并按合同约定支付逾期交房违约金191021.01元、逾期交付房地产权属证书违约金425925.23元。

　　众安公司不服，提起上诉，二审法院维持原判。

　　举证责任

　　1、关于证明合同条款是“格式条款”的举证责任，根据民事诉讼法的一般举证责任原则，“谁主张谁举证”，由购房者需承担对格式条款的证明的举证责任。

　　2、关于已对格式条款尽合理提示及说明义务的举证责任，由格式条款提供方承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第6条第2款规定：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”法律规定直接规定了条款提供方的举证责任，格式条款提供方要证明已尽到合理提示及说明义务。法律这样规定，是出于对公平的考虑，既然条款提供方处于强势地位，并且欲享受格式条款的便利之益，要求其承担举证责任自然也是十分合理的。