债务履行期限届满后双方所签订房屋买卖合同的性质

　　债务履行期限届满后双方所签订房屋买卖合同的性质

　　作者：卜静静

　　陕西大唐律师事务所律师

　　阅读提示

　　借款到期后借款人未能按约定归还借款，与出借人签订商品房买卖合同，双方约定将借款本息转为购房款，并将房屋交付于出借人，此时，双方之间的基础法律关系是民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷?

　　案例：

　　A曾向B借款57万元,因A无力偿还，双方约定A将其所有的房屋作价57万元出售于原告，并以此房款抵偿所欠债务，又约定涉案房产的剩余银行按揭贷款由A偿还。A与B签订了《房屋买卖合同》，并由B向A出具57万元的房款收据一份，同时，A将原始的《商品房买卖合同》、《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》、购房发票及房屋钥匙等与涉案房产有关的所有手续都交付于B。B收房后进行装修并该房屋租赁于第三人，每月按时偿还按揭贷款，后又一次性偿还剩余按揭贷款，注销抵押权登记。后A拒不配合B办理过户登记，B以房屋买卖合同纠纷为由将A起诉至法院。

　　一审法院审理认为A与B之间存在民间借贷关系，因清偿民间借贷债务问题而签订涉案房屋的买卖合同，双方之间的基础法律关系为民间借贷关系，经法院释明后，B坚持基于以房屋买卖合同关系而提出诉请，不变更诉讼请求，随裁定驳回B的起诉。

　　B不服向上一级人民法院上诉，经开庭审理，二审法院认为涉案《房屋买卖合同》实系双方当事人就以A房屋抵偿B 57万元借款债务达成的合意，实质上属于双方当事人保障涉案57万元债务履行而自愿达成的以物抵债协议，根据《中华人民共和国合同法》第二十五“承诺生效时合同成立”的规定，涉案《房屋买卖合同》系双方协商自愿达成，不违反法律规定，依法成立。B依据该合同关系对A提起合同之诉，符合法律规定的起诉条件，一审法院应当立案受理并进行审理。二审裁定撤销一审裁定，并指令一审法院立案受理。

　　本案由笔者代理，案件的焦点问题为借款到期后借款人未能按约定归还借款，与出借人签订商品房买卖合同，双方约定将借款本息转为购房款，并将房屋交付于出借人，此时，双方之间的基础法律关系是民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷?答案是房屋买卖合同关系。

　　实践中，当事人之间存在债权债务纠纷，无力偿还时双方签订房屋买卖合同的情形很多，此时，我们需将本案与流质抵押、借款合同履行提供担保相区分。

　　《物权法》第一百八十六条【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

　　《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　本案不属于流押的情形，后者由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平，因此应参照物权法关于禁止流押、流质的相关规定，对该种情形下签订的以物抵债协债务议的效力不予确认，应按照借贷法律关系审理，买卖合同视为债权实现的担保。

　　民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期A难以清偿债务时，通过将A所有的房屋出售给债权人即原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式。该交易方式并未违反法律、行政法规的强制性规定，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案的法律关系应当为房屋买卖合同关系。

　　(2015)民一终字第180号民事判决书也认定与本案情形相似的案件的法律基础关系为房屋买卖合同关系。同时2016年6月《民事审判指导与参考》第65辑刊登的指导性案例中明确“借款到期借款人未能按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款关系并且建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系”。

　　因此，当事人若与本案有相似情形的，完全可基于房屋买卖合同法律关系提出诉讼请求。