租赁房屋不具备开设旅馆消防条件、未经消防验收承租人能否要求退还租房定金

　　裁判要旨

　　出租人的义务是向承租人提供租赁物(房屋)，承租人租赁该房屋的目的是用于开设经营酒店、旅馆。在现有证据无法证明双方有作出由出租人负责为承租人办理酒店、旅馆的消防检查手续的约定，亦无法证明出租人作出现有房屋已符合酒店、旅馆的消防条件的承诺的在双方未订立正式的租赁合同且亦未对由谁承担消防检查等义务作出在先约定或特别约定之前，使租赁场所达到符合开设酒店、旅馆的消防条件的义务应由作为酒店、旅馆的承租人承担，而非由作为店房的出租人承担。

　　案情摘要

　　某年某月某日，罗某某听说付某某、陈某某预将坐落于某某县某某镇某某村某某号店房出租给他人经营酒店、旅馆便前往查看，经初步了解后，双方达成初步协议：付某某、陈某某将坐落于某某县某某镇某某村某某号店房出租给罗某某开设酒店、旅馆，罗某某向付某某、陈某某先行支付Q元作为租赁定金。罗某某于当日将Q元租赁定金通过银行转账方式支付给了陈某某，并由付某某、陈某某向罗某某出具收条一份，收条的主要内容为：今收到罗某某交来某某号租赁定金R元(租赁用途：酒店、旅馆)。之后，罗某某去消防部门询问办理所需材料时得知该店房不具备开设酒店、旅馆的消防条件，没有经过消防验收。此后，罗某某多次找付某某、陈某某协商返还预付款未果。另查明，付某某、陈某某提供的《乡村建设规划许可证》所载建设位置“某某镇某某村沙罗坪某号”及某某镇某某村某某号与本案所涉店房系同一地块，其地上建筑物即为本案所涉店房，其建设规划许可的建设项目名称为“个人住宅”。

　　裁判观点

　　法院认为，本案双方争议主要焦点为：1.涉案罗某某已支付给上诉人的Q元的性质应认定为定金还是预付款;2.罗某某是否有权要求上诉人返还前述已支付的Q元。对于前述争议焦点分析认定如下：

　　关于涉案罗某某已支付给上诉人的Q元的性质应认定为定金还是预付款的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该法第九十条还规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”前述法律对于定金的含义及分类已作出了明确规定。所谓的立约定金，是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金。而所谓的预付款，系指合同成立后，合同的一方当事人为表明自己履行合同的诚意或者为对方履行合同提供一定资金，在对方履行合同前率先向对方支付的部分合同价款，该款实际上是合同应该履行款项的一部分。本案中，上诉人于某年某月某日出具给罗某某的收条中已经明确载明“今收到罗某某交来某某沙螺坪42号租赁定金R元(租赁用途：酒店、旅馆)”，此后双方未订立正式的书面租赁合同，亦未以其他方式约定租赁事宜，双方的租赁关系并未成立。因此，可以认定双方在收条中已明确约定涉案的Q元为租赁定金的性质，因该定金系在双方订立正式租赁合同之前约定并支付，故该笔款项符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定的立约定金的情形。在双方当事人明确约定涉案的Q元为定金的情况下，一审判决仍径行作出涉案的Q元属于预付款的认定，明显违背双方当事人的真实意思表示，本院依法予以纠正。

　　关于罗某某是否有权要求上诉人返还前述已支付的Q元的问题。本案的双方当事人之间拟成立房屋租赁关系，上诉人的义务是向罗某某提供租赁物(房屋)，而罗某某租赁该房屋的目的是用于开设经营酒店、旅馆。本案上诉人的房产系个人住宅，若改变原来的用途转用于开设酒店、旅馆，则酒店、旅馆的经营者必须通过各相关部门的检查验收，包括本案双方争议的消防检查验收等事项。而从本案的现有证据无法证明双方有作出由上诉人负责为罗某某办理酒店、旅馆的消防检查手续的约定，亦无法证明上诉人有向罗某某作出现有房屋已符合酒店、旅馆的消防条件的承诺。因此，本案中，在双方未订立正式的租赁合同且亦未对由谁承担消防检查等义务作出在先约定或特别约定之前，使租赁场所达到符合开设酒店、旅馆的消防条件的义务应由作为酒店、旅馆的经营者罗某某承担，而非由作为店房的出租人的上诉人承担。罗某某以涉案店房未达到消防安全检查的要求致使合同目的无法实现为由，拒绝与上诉人签订正式的租赁合同，无约定和法定的依据，属于违约行为。上诉人在罗某某违约的情形下，有权适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定的定金罚则，对罗某某已支付的定金Q元不予返还。综上，罗某某无权要求上诉人返还前述已支付的定金Q元。故，一审判决仅凭罗某某的单方陈述就作出涉案店房未达到消防安全检查的要求致使合同目的无法实现的认定，认定事实不清且适用法律错误，本院予以纠正。

　　裁判结果

　　撤销福建省某某县人民法院(某)闽0821民初2400号民事判决;驳回罗某某的诉讼请求;二审案件受理费T元，由罗某某负担。变更一审案件受理费的负担为：一审案件受理费T元，因适用简易程序减半收取为H元，由罗某某负担。

　　案例来源于中国裁判文书网，案号：(2019)闽08民终1708号