商品房买卖中出卖人欺诈行为的认定及民事责任承担

　　1.湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷案。

　　【审理法院及案号】最高人民法院(2012)民抗字第24号

　　【裁判要旨】

　　根据本院《商品房解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且最高院相关司法解释中并未规定此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。

　　2.宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷案。

　　【审理法院及案号】最高人民法院(2013)民一终字第62号

　　【裁判要旨】

　　案涉房屋在双方签订《商品房买卖合同》时，已经出售给第三人。故可以认定出卖人在签订《商品房买卖合同》时存在明显的欺诈故意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　3.何伟坚、深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司与黄坤容房屋买卖合同纠纷案。

　　【审理法院及案号】深圳市中级人民法院(2017)粤03民终17276号

　　【裁判要旨】

　　瑞丰恒业公司所作宣传的目的是为促进其商铺销售，并且宣传内容具体明确，该宣传误导一般人对涉案商铺行业价值作出过高判断。而按照常理商铺的商业价值对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响，瑞丰恒业公司的行为具有欺诈因素。黄坤容有权行使法定解除权。

　　(五)商品房买卖中出卖人欺诈行为认定的裁判规则小结。

　　对于商品房买卖中出卖人欺诈行为的认定，目前，最高民法院《商品房解释》第八条、第九条明确规定了构成商品房买卖中恶意违约或欺诈行为的五种情形，具体包括：

　　1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”);

　　2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”);

　　3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”);

　　5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　另外，由该解释第14条第2款关于面积误差比超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定，可知商品房面积误差超过3%的情形亦可构成欺诈情形的一种。

　　司法实践中是否还有其他情形也可认定为出卖人的欺诈行为呢?例如开发商虚假宣传是否构成欺诈?

　　判断开发商虚假宣传是否构成欺诈的关键在于宣传的内容是构成合同要约还是要约邀请，是否会对合同的成立和房屋价格的确定产生重大影响。如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，那么该行为具有欺诈因素，可认定开发商具有欺诈行为。

　　如果该宣传内容根据相关规定仅视为要约邀请，不构成合同条款。那么开发商的虚假宣传不构成买卖中的欺诈行为。

　　从实例角度而言，开发商对其发放的宣传册或广告用词都较为注意，被法院认定为正式要约的几率不大。