凶宅的认定及司法裁判观点

　　什么是凶宅

　　所谓凶宅，并不是一个法律概念，而是日常生活中人们由于忌讳非正常死亡、趋利避害正常心理，而产生的对该类房屋(特别是住宅房屋)的一种称谓。

　　虽然凶宅并不影响房屋的居住、使用，但是对于房屋所有权人、使用人、左邻右舍等相关利害关系人员的心理却产生了惧怕、胆怯、畏忌、焦虑等不利影响。同时，由于人们对凶宅的忌讳心理存在规模化、普遍化，因此，势必会让凶宅本身及相邻房屋的市场价值受到较大影响。

　　凶宅的认定

　　关于凶宅的认定，需要明确以下几点：

　　1、凶宅的判断，不能仅以个人的主观感受出发，而是以理性客观人群判断，也就是是否为大众所认同的共识。

　　2、通常凶宅的认定主要考虑以下两点：一是死亡原因，应该是排除自然死亡的人为非正常死亡事件。二是死亡地点(详见3)。

　　3、凶宅认定中的死亡地点，须根据《物权法》及2021年1月1日施行的《民法典》关于建筑物区分所有权的认定来判断。也就是说，需要根据意外死亡的发生场所具体确定，并且区分建筑物的共有部分及业主的专有部分。

　　4、凶宅的影响，不能一概而论，需要结合不同情况具体区分。例如，死亡时间至争议点的时间间隔。如果死亡发生地点位于建筑物的共有部分，那么对于业主专有部分是否有影响以及影响大小，还要结合其他情形认定，比如是否是走廊、楼梯、电梯等必经之路。

　　5、凶宅不是主观的封建迷信，相反属于客观的公序良俗，为法院判决所支持。

　　凶宅的裁判观点

　　由于大众对于凶宅存在普遍忌讳，涉及“凶宅”的案件很多。

　　以该关键词在中国裁判文书网查询，即有423篇裁判文书。

　　法院关于凶宅案件的裁判观点总结如下：

　　1、房屋出卖人应当向买受人披露房屋全部信息，特别是房屋瑕疵，促使买受人做出正确的意思表示。房屋出卖人未披露非正常死亡事件，违反诚实信用原则，构成欺诈。房屋买受人可要求撤销房屋买卖合同。【(2014)朝民初字第28410号】

　　2、买受人购买案涉房屋时，完全有理由相信案涉房屋是正常房屋，不影响其使用，且没有证据显示买受人知道或者应当知道交易时案涉房屋系凶宅。买受人对房屋产生错误认识，使订立合同的行为与其真实意思相悖，客观上也对其造成较大的损失，应认定买受人系基于重大误解订立合同，可要求撤销房屋买卖合同。【(2019)京02民终11682号】

　　3、案涉房屋内发生非正常死亡，对房屋市场价值造成影响，虽然没有客观标准，但为公平处理本案纠纷，法院在考虑该因素的情况下，对取得房屋所有权人的一方应给予其他继承人的房屋折价款适当酌减。【(2018)京0105民初79609号】

　　律师建议

　　由于人们对凶宅多有避讳，在房屋买卖、租赁等环节一定慎重，必要时可将己方需求写入合同，避免财产损失。