二手房交易中恶意避税是否直接导致合同无效？

二手房交易中恶意避税是否直接导致合同无效？

二手房市场是房地产产权交易二级市场的俗称，二手房是相对于开放商开发销售的商品房而言的，凡产权明晰，经过一手买卖之后再行上市的房产均可称为二手房，二手房主要包含私房和已购的政策性住房。当前我国二手房交易过程中，涉及的税种主要包含营业税、土地增值税、契税、印花税个人所得税和土地出让金等。在二手房买卖活动中，买卖双方为了避税，面对国家的税收政策，常常会采取一系列手段，已达到少缴税负的非法目的。

二手房房交易通常有以下几种避税形式：1、从形式上采取签订虚假的购房合同或者阴阳合同，压低成交价格；2、不以买卖的形式、而是通过私下交易或者通过公证、赠与等交易形式来逃避税费；3、房屋交易中介、与买卖当事人和税务人员勾结规避税收。在实践中，采取第一种方式来逃避税费的居多。下面以一则真实的案例来讨论一下，审判实务中对于这一行为是否当然认定为房屋买卖合同无效这一法律后果。

许某诉张某等房屋买卖合同纠纷案

基本案情：

2013年5月8日，被告张某等作为房屋的出售方，原告许某作为房屋的买受方，在某房产事务所的居间介绍下签订了《房地产买卖居间协议》，原告向被告购买其位于本市某路某弄某室房屋，房屋总价为260万元，此为出售方的净到手价。买卖交易过程中的交易税费、居间的佣金都由买受方来承担。同日，原告许某向被告张某支付定金10万元。

同年5月18日，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，双方合同中约定房地产转让价格为200万，同日许某通过银行转账的方式向张某分别转账70万、55万，张某分别出具了收条，但在第二笔转账上备注兹收到许某支付的人民币55万元，此款为许某因购买涉案房屋中，卖方实际售价260万元的做低为200万元的差价和许某在交易中应支付的个税差价的款项，此款不包含在买卖合同的约定的200万元价款中。另外双方签订了一份补充协议，由于做低房价，若房产交易中心不予通过而造成交易中断及产生的法律责任和其他税费增加，均由买家许某承担。买卖双方和居间方的经办人都在补充协议上签字。之后买受方许某办好了银行贷款手续。6月20日双方到房产所在地房产交易中心办理产权过户手续。房产交易中心对上述房产进行核价，核定的房产价格最低为220万元，遂拒绝以买卖合同中的200万元的房价办理相关税款缴纳和过户手续。此后，许某要求以260万元的价格房价进行交易，但张某则认为买方做低房价逃避交易税费，应承担造成不能办理过户的相关责任，拒绝再配合买方重新办理过户手续。双方协商未果，买受方诉至法院，要求卖方张某等继续履行合同，并承担因此造成的违约责任。

被告张某辩称，居间合同中约定被告以到手价260万元出售系争房产。原告为规避税费，故意做低房价，在买卖合同中将房价做低为200万元。由于其做低房价的行为，导致房产交易中心拒绝办理房屋过户手续。原告的行为是以合法形式掩盖非法目的，依据《合同法》52条规定，该买卖合同是无效合同，故有权利不配合办理其过户手续，并以此拒绝返还定金。

法院裁判：

法院经审理认为，张某等作为出售方与许某作为受让方就涉案房屋的买卖已经达成合意，即出售方以260万元净到手价出售涉案房屋，交易中的税费均由买受方许某承担。买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的200万元，确属做低房价，为规避税费。规避税费的受益者是买受人许某。然张某等作为出售方明知其做低价格仍与受让方签订该买卖合同，因此对于未能顺利办理过失手续均有过错。虽然买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价，但双方应当按照真实的交易价格即260万元进行交易。现许某要求张某等按260万元的交易房价继续交易，协议办理过户手续的请求法院予以支持。但许某要求对方承担违约责任，偿付违约金的请求，鉴于双方对于做低价格都有过错，故此请求法院不予支持。而关于张某等在诉讼过程中提出反诉要求没收许某定金的请求，法院认为，首先该该定金于双方签订买卖合同时转为了房款，已不具备定金的性质，其次，就双方签订的补充协议中，明确约定是“若做低房价导致房产交易中心审理不通过造成交易中断和其他费用增加，夃买方许某承担”该约定并未说明就此房屋买卖合同解除，反而是双方按照正常的交易价格继续履行交易。

最后法院判决双方继续以260万元交易价格履行，由张某等配合许某办理产权过户手续。

律师评析：

二手房买卖活动中，买卖双方为规避税费，在签订买卖合同时故意做低房价，以达到少缴税费甚至是不缴税费的目的，这以作为是对国家税收权益的一种侵害，根据《合同法》第52条的规定此类条款应属无效条款，自始不发生效力。但部分条款的无效不影响整个买卖合同的效力，上述案例中买卖双方对于房屋买卖的交易行为是双方真实意愿达成的合意，因此房屋买卖合同是有效的。审判实务中，为了促进交易的安全和稳定，为了促进经济的发展，针对此类案件，对整个房屋买卖合同仍然认定为有效，这与《合同法》的立法目的一致是促进交易是契合的，故在合同能继续履行的情况下，法院通常会判定双方的交易继续履行。

法条链接：

《合同法》

第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

违反法律、行政法规的强制性规定