房屋买卖合同之解除

房屋买卖合同之解除

案情简介

2017年3月19日，出卖人与买受人签订《买卖合同》，约定出卖人将其房屋给买受人，同日出卖人交付房屋，买受人分三次支付购房款84万元。2017年3月21日、2017年6月2日当地出台限购政策，对非当地户籍居民家庭在当地购房进行限制，双方就合同是否履行以及如何履行曾进行协商。2018年7月31日，买受人以限购政策为由提起诉讼，提出解除合同、返还购房款等诉讼请求。一审法院判令支持买受人的诉讼请求，出卖人在收到判决之后向买受人返还部分购房款，之后委托律师提起上诉，二审法院认定出卖人在判决之后退还购房款视为同意解除合同，同时认定买受人在签订合同一年多主张解除合同，平衡各方损失，酌定买受人赔偿出卖人十万元损失。出卖人提起再审，省高院终结审查。

涉及法律问题

1、后出台的限购政策是否影响前合同效力？

2、合同是否应当解除？

3、合同解除后就已经履行部分的处理？

4、法院是否可以直接判令赔偿损失？

5、法院终结审查的法律依据是什么？

律师解读

1、后出台的限购政策是否影响前合同效力

该问题涉及法律溯及既往的效力，也就是法律对其生效以前的事件和行为是否适用，为了保证国民的期待可能性，防止法律朝令夕改使国民无法作出相应判断及行为，法律一般不具有溯及力。本案中，买卖合同签订在先，之后出台限购政策，买受人为外地人不具有购房资格，依据法不溯及既往的原则，买卖合同的效力不应当受后出台的限购政策的影响，应当遵照履行。一审法院以限购政策为由，判令双方返还，二审法院予以纠正。

限购政策出台之后，房屋买卖合同纠纷频发，房屋价值波动较大，买卖双方均会以限购政策为由提起诉讼请求解除合同，法院会予以支持，但是法院裁判的规则也在发生变化，通过文书检索发现，法院部分生效判决认定事实中调取限购政策实施的细则，明确在限购政策出台之前已经签订的买卖合同，如果买受人已经支付购房款（全部或部分）、定金，合同均应当继续履行，不受限购政策的影响。因此建议委托人提起本案上诉。

2、合同是否应当解除

合同解除应当符合合同约定或者法律规定，当发生不可抗力、一方明确表示或以行为表示不履行主要债务、一方迟延履行债务或有其他 违约行为致使不能实现合同目的等法定情形出现时，合同可以解除，如果双方约定更易解除的条件，依据意思自治、约定大于法定的原则，合同可以解除。

本案中，二审法院认定出卖人在一审法院的判决之后退还部分购房款的行为视为同意解除合同，个人认为有失偏颇，出卖人在一审法院判决尚未生效时退还部分购房款，之后提起上诉，个人更倾向于其以上诉的实际行为表示不同意一审判决，不宜以此认定存在解除的意思表示。

3、合同解除后就已经履行部分的处理

合同解除后，未履行部分终止履行，已经履行部分，需要依据履行的情况及合同性质，采取恢复原状、赔偿损失等其他补救措施。同时也需要确定是否存在违约行为，如因一方或双方的违约行为达到法定合同解除条件，违约方需要承担相应的违约责任。

本案中，二审法院认为限购政策并非合同解除的条件，但是依据一方提出解除、一方有退款行为认定双方已经合意解除，出卖人退还购房款，但是出卖人已经退还的购房款并未在判令返还中予以扣减，个人认为合同解除，应当对于已经支付、返还购房款的情况一并查清并进行相应扣减结算。

4、法院是否可以直接判令赔偿损失

一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，但是需要非违约方请求其承担违约责任。

本案上诉理由中提出，如果法院认为合同应当解除，买受人在合同签订后一年多才提出解除合同，存在过错，造成房屋价值下跌损失，应当承担赔偿损失的责任，但是并未提出明确的诉讼请求主张（个人更倾向于合同不应当被解除，且二审不应当提出新的诉讼请求），二审法院在判令合同解除的情形下，采纳该意见，判令买受人赔偿损失10万元，在应当返还的购房款金额予以扣减。二审法院裁判损失问题一并处理简化程序，但是是否存在二审为终审判决，使得出卖人对损失赔偿金额不认可没有其他救济途径待商榷。

5、法院终结审查的法律依据

当事人对生效判决不认可，认为符合《民事诉讼法》二百条规定，可以申请再审，再审法院审查之后确定是否提起再审程序。在审查过程中，如出现法定情形，没有继续审查的必要，作出终结审查裁定。

本案中，出卖人在收到二审法院判决后，依据判决将剩余购房款予以返还，并由对方签字确认收到返还购房款，其中载明依据判决书内容支付购房款金额，再审法院认为当事人达成和解协议且已经履行完毕，且并未声明不放弃申请再审权利，终结本案审查。个人认为，和解协议需要对履行的内容、方式发生实质变更，而出卖人与买受人签署仅是确认支付的事实，并非和解协议。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第四百零二条 再审申请审查期间，有下列情形之一的，裁定终结审查：

（一）再审申请人死亡或者终止，无权利义务承继者或者权利义务承继者声明放弃再审申请的；

（二）在给付之诉中，负有给付义务的被申请人死亡或者终止，无可供执行的财产，也没有应当承担义务的人的；

（三）当事人达成和解协议且已履行完毕的，但当事人在和解协议中声明不放弃申请再审权利的除外；

（四）他人未经授权以当事人名义申请再审的；

（五）原审或者上一级人民法院已经裁定再审的；

（六）有本解释第三百八十三条第一款规定情形的。