疫情之下，承租方能否要求减免租金或解除合同

随着新冠肺炎疫情的爆发及防控措施的不断升级，越来越多的社会问题不断涌现。近日，随着春节假期结束、各地复工复产有序推进，为防止疫情扩散，部分地区采取严格限制外来人员进入的管控措施，并出台了一系列规定，如限制外地租客进入小区、要求外来人员强制隔离等等，由此造成了许多外地租客有房难住、有家难回的尴尬场面。与此同时，受疫情防控措施影响，市场上许多业态大部分经营惨淡，大量的商业物业处于关门歇业状态。

面对如此局面，关于要求房东减免租金、解除合同的声音不绝于耳。对此，我们试就受疫情防控措施影响的房屋租赁合同租金减免及解除事宜作如下讨论。

一、受疫情防控措施影响的房屋租赁合同之租金减免及解除

受多地疫情防控措施影响，相关防控措施的落地实施毫无疑问会在一定程度上对承租方正常使用房屋造成影响，其中包括因延期复工复产而受影响的商业办公楼宇租赁用房、店铺经营租赁用房，以及受限制外来人员进入管控措施影响的住宅租赁用房，如个人居住用房、长租公寓或酒店式公寓等。

对于商业地产租赁用房，无论其系用于办公或经营用途，受各地因疫情而制定的延期复工、复产政策影响，一定期限内承租房屋的使用率或收益率均将会大大下降；对于住宅租赁用房而言，承租方承租房屋的根本目的即在于供物业使用人居住使用，但是受部分地区针对外地租客或外来人员的管控措施限制，租赁的住宅之使用功能亦将直接受到影响。

对此，作为房屋租赁的承租方，其是否有权要求减免租金或解除合同？或者，作为房屋租赁的出租方，其是否有义务减免租金或解除合同？我们做如下分析。

（一）疫情防控措施是否构成不可抗力？如果构成，受不可抗力影响的一方是否有权主张减免租金或解除合同？

需说明的是，通常承租双方在已签署的房屋租赁合同中均会有关于“不可抗力”事件的定义以及不可抗力事件发生后之后果的具体约定。一般情况下，如双方就相关内容已有约定，基于意思自治的原则，该约定会优先适用，此处则不做具体讨论，本文将重点讨论在双方无具体约定或约定不明情况下的法律适用。

1.疫情防控措施是否构成不可抗力？

在双方无具体约定或约定不明的情况下，关于“不可抗力”的定义，可依据我国《民法总则》及《合同法》确定，即指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。本次疫情属于比较典型的不可抗力，最高人民法院、中国贸促会等权威机构已经发文明确了此次疫情属不可抗力，对此社会各界应没有争议。

2.受疫情防控措施影响的一方是否有权主张减免租金或解除合同？

关于不可抗力事件发生后的后果，我国法律亦有明确规定，即根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条及第94条，可以简单归纳为以下两点：①根据不可抗力影响程度，全部或部分免除责任；②因不可抗力不能实现合同目的，解除合同。由此可见，如疫情防控措施被认定为不可抗力，受不可抗力影响的一方有权主张的也仅限于免除责任或解除合同，而不涉及减免租金。这里需要说明的是，此处的“免除责任”应当理解为免除一方不履行合同或民事义务而产生的责任，而非免除该方的合同义务本身，例如，如承租方因不可抗力而无法支付租金，承租方可主张免除逾期支付租金而产生的违约责任，而非主张免除支付租金的义务本身。

从请求权基础角度，承租方主张租金减免属于对合同的变更，而根据法律规定，因受不可抗力影响合同履行所产生的权利基础并不包括变更合同，因此即使该事件构成不可抗力，承租方不宜据此主张减免租金，此关系到承租方主张权利的请求权基础，应当予以重视，否则可能有败诉风险。目前有许多文章或观点认为，受疫情不可抗力影响的承租方有权因不可抗力原因主张减免租金，承前文分析，我们认为该类观点并不准确。

1)关于免除责任

就本文涉及的因疫情防控措施而影响租赁合同履行的情况，由于租金支付是一种金钱支付行为，理论上并不会因为疫情而产生实际的履行困难，所以不可抗力并不会影响承租方合同义务的履行，因此承租方合同责任（即延迟支付违约金的减免）理论上也不应免除。有一种非常容易引起误解的情形，即承租方由于疫情原因导致无法经营，没有收入所以无法支付房租，因此无法支付房租属于不可抗力造成的后果，这一理解在逻辑上是不通的，没有营业收入和无法支付房租之间并无因果关系，不能据此认为租金支付履行不能。因此，不可抗力并不能产生承租方责任免除的法律后果。

相反，如不可抗力情形客观导致业主无法按时向承租方交付房屋（如受疫情管控业主无法按时返回），业主可以受不可抗力影响为由而主张免除逾期交付的违约责任。

2)关于合同解除

对于一方是否有权主张解除合同，应当重点关注该不可抗力事件是否直接导致租赁合同目的无法实现。对此，应当全面考虑疫情防控对承租双方的影响时间、程度进行综合判断。

对此，上海市高级人民法院茆荣华副院长在上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会上回答人民日报记者提问时有极为明确的表达，即对于疫情防控期间合同可以履行的，鼓励合同按照原有约定继续履行；对于一方可以履行而拒绝履行，另一方要求其承担相应违约责任的，一般予以支持；对于因疫情影响，合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公，当事人请求法院变更或解除合同的，将综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素，公平处理。由此可见，尽管疫情属于不可抗力，但是从保护合同稳定性的基本民法原则角度出发，司法机关对于解除合同的认定仍会非常谨慎。

据此，尽管本次疫情的不可抗力确会对承租方正常使用房屋造成影响，然而，从整个租期长度及承租方受影响的程度来看，该事件通常仅属于租期内的短期事件，并未达到使租赁合同目的完全不能实现的程度，因此，我们认为，一般情况下该事件不能构成一方解除合同的理由。当然，一些特殊情况应当例外考虑，例如承租方原本仅就在特定时期内短期租赁房屋，而该段时间恰逢疫情爆发管控而导致房屋无法使用，该种情形下应当赋予承租方解除合同的权利。

（二）承租方是否有权主张减免租金？

如前所述，虽然因受疫情管控措施而影响合同履行的事件可以视为不可抗力，但是法律并未赋予承租方就此主张变更合同进而减免租金的权利。那么，承租方是否还有权要求减免租金呢？

需要说明的是，目前各地政府为支持中小企业复工复产，多地陆续出台了一系列的扶持政策，其中包括国有企业租金减免措施、鼓励其他经营用房单位减免租金措施等，此类措施因有特定租金减免依据，此处不做讨论，本文仍重点讨论在承租双方未明确约定、且无具体依据主张减免租金情况下，承租方是否有权主张减免或出租方是否有义务减免租金。

我们认为，此时承租方仍有权根据“公平原则”要求租金减免。“公平原则”系我国民事立法的基本原则之一，即根据《民法总则》及《合同法》，其要求民事主体在从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2003年“非典”期间，最高人民法院曾颁布司法解释确认了由于“非典”疫情原因按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况适用公平原则处理的原则；与之相关的，还包括“情势变更”制度，即根据《合同法司法解释二》第26条，如合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

由上述规定可见，“公平原则”及“情势变更”制度赋予了一方在客观情况出现不属于商业风险重大变化的情况下请求法院变更合同的权利。就本文所涉的房屋租赁合同承租方，如前所述，其因受疫情防控措施影响而在一定期限内无法正常使用承租房屋，在此期间，如果要求承租双方完全按照原定租金标准履行合同，势必会对承租方不公。此时，类比最高人民法院关于“非典”疫情的定性，我们认为，该情形应当属于可以适用公平原则及情势变更原则处理的客观情形，承租方应当有权据此要求合理变更合同、减免租金。但需要说明的是，所谓“公平原则”应当综合考虑对双方的公平，在减免租金的程度上不应过分向承租方倾斜，还应同等考虑对出租方的权益保护，否则将构成对出租方的不公。

司法实践中，参考2003年“非典”疫情期间的类似案件，公平原则及情势变更制度正是人民法院判定减免租金的主要依据。例如，在(2004)沪二中民(二)（民）终字第354号案件中，上诉人拍谱公司以发生“非典”为由向被上诉人新黄浦集团要求减免停业期间的房屋租金，二审法院即以公平原则为由判决支持了上诉人租金减免请求。

与此同时，目前随着各地法院、权威机构等陆续发声，多地法院亦支持适用“公平原则”处理本次疫情期间的租金减免事宜，例如上海市高级人民法院茆荣华副院长在前文提及的新闻发布会中表示，对于虽然不构成不可抗力，但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则处理；再如，北京市第二中级人民法院认为，减免租金可适用情势变更的精神，按照公平原则，在双方当事人之间合理分配风险。根据已知媒体报道，还有不少地方法院如杭州市拱墅区人民法院等均持类似观点。

二、对于承租双方的建议

作为承租方而言，如其确因受疫情管控措施影响而无法正常使用承租房屋，建议承租方应当第一时间保留相关证据，例如有关部门颁布的延期复工复产规定、当地制定的特定场所封闭、人员隔离、禁止相关业态营业等规定以及业主或物业管理企业等组织要求人员禁止出入指定楼宇之规定等；与此同时，根据租赁合同受疫情管控措施影响程度，承租方还应当尽快以能够有效送达的方式向出租方提出减免租金或解除合同的书面申请，对于某些受疫情影响严重而可能长时间无法正常开业的特殊经营行业，例如娱乐场所、培训机构、健身房等，相关承租方可考虑一并提出解除合同的申请。此外，需特别提醒的是，在承租方尚未与出租方就租金减免或合同解除达成一致前，建议承租方暂按照原租赁合同约定条款按时、足额支付租金，避免出现违约风险。

从出租方角度，疫情之下虽无一人可全身而退，然相较于承租方而言，如出租方在本次疫情中所遭受的损失尚在可承受范围内，建议出租方秉承公平、合理的原则，与承租方就疫情期间的租金减免或合同解除事宜进行友好协商，以免诉累。

疫情当下，得以见众生相。在这段特殊的日子里，来自社会各方间的互相理解、体谅显得尤为珍贵，对于承租双方更为如此。因此，我们衷心地建议及期盼，在面对今后可能出现的纠纷时，承租双方能够本着公平原则，友好协商解决疫情防控期间的承租房屋租金减免或合同解除事宜，共克时艰，早日渡过疫情！