城里人在农村买房合同无效？

一、基本案情

刘某一家均系城镇居民。2001年，刘某与陈某签订房屋买卖合同，约定陈某将其位于靖港某村的私房以1万元的价格出卖给刘某。刘某交付购房款后，对房屋进行了装修并居住使用。2019年陈某以刘某非本集体经济组织成员为由将刘某诉至法院，请求确认双方之间的房屋买卖合同无效，并要求刘某返还房屋。

二、法官认为

法院经审理认为，诉争房屋是在农村宅基地上建造，基于不动产的房地关联性，房屋的转让必然会导致农村宅基地使用权的变更，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员。刘某非房屋所在地的集体经济组织成员，不享有使用该村集体宅基地的资格。案涉房屋买卖所达成的协议，虽属于缔约当事人的真实意思表示，但违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同被确认无效后，刘某应向陈某返还房屋，陈某应向刘某返还购房款。因双方对合同无效均存在过错，均应对合同无效所产生的损失承担相应的责任。

    三、律师分析

关于城镇居民购买农村房屋合同效力问题，最高人民法院目前态度不明确，存在两种截然不同的观点，地方实务观点也各有不同。律师认为宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权或变相取得。非本集体经济组织成员（含城镇居民）因购买农村宅基地或者房屋而与农民签订的买卖合同无效。此外，律师提醒，根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民一旦出卖农村房屋后，将要面临不能再申请宅基地的风险。

在现行法律法规和政策的框架下，有下列情形的，城镇居民购买农村房屋的合同，应认定为有效：

1、城镇居民购买农村的私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖合同有效。

2、城镇居民购买房屋后，已将户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖合同有效。

3、买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，买卖合同有效。

相关法条

《中华人民共和国土地管理法》

第九条　城市市区的土地属于国家所有。　　

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。。