夫妻共同还贷款项及相对应增值部分的数额计算方式

夫妻共同还贷款项及相对应增值部分的数额计算方式

最高院民一庭意见：在适用《婚姻法解释三》第十条（现为《民法典婚姻家庭编解释一》第七十八条）时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

案情简介：

    甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

      甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万减去男方购房时价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。

———————最高人民法院民一庭《不动产婚内共同还贷记增值的计算》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑），人民法院出版社2016年版，第162-164页。

       计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

      我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。

      审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，不动产登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归不动产登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

      对比浙江省对此的计算公式：《浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》九、 《婚姻法司法解释（三）》第十条规定的婚后共同还贷支付款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额如何计算?

答：补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价＋应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。如在个案中，计算所得补偿数额明显低于婚后还贷本息总额半数的，应在上述计算方式的基础上，根据照顾子女和女方利益的原则，结合案件实际合理确定补偿数额。

最高院：       

                                        不动产现价格（离婚时房价）

夫妻共同还贷部分✖️     —————————————————————

                                      购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用

                                             ↓

                                        结婚时房价

浙江省：

婚后还贷本息总额（婚后共同还贷部分）

——————————————————✖️ 离婚时房价

购买时房价+应还贷款利息总额

     大家可以对比一下，分子一样，都是夫妻共同还贷部分✖️离婚时房价，分母不同，分母区别在共同还贷利息部分以及应还贷款利息总额，分母越大，补偿的金额越少，所以律师应该根据实际情况来决定用哪个计算公式。