区分原则在民法典及相关法律法规中的适用

区分原则在民法典及相关法律法规中的适用

区分原则用于区分合同效力与合同履行，不能以合同不能履行就认为合同无效。

一、区分原则在民法典物权篇的规定

1、《中华人民共和国民法典》（物权篇）第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、中国民法典适用大全·物权卷（一），作者:最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著，民法典215条条文释义:

本条主旨

本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

条文演变

改革开放以来，我国实行市场经济体制后很长一段时间，不能区分合同之债和交易中的物权变动，导致司法实践出现了比较严重的混乱和不公正现象。2007年的原《物权法》第15条正式确立了区分原则，《民法典》本条予以承继。《民法典》又在合同编中，在合同效力这个债权发生的核心制度上，废止了原《合同法》第51条等条文，根据区分原则重新在第597条建立合同效力不能以物权变动作为前提条件的规则。这样，区分原则在我国民法涉及交易的法律制度中就得到了完全彻底的贯彻。

分离原则的重要性不仅在于使得处分行为独立于负担行为而成为物权变动的基本依据，更在于使法律行为的种类得以精细化和精确化。负担行为与处分行为的区分也由此成为民法的“任督二脉”。买卖合同作为负担行为，其功能是使双方当事人受各自意思表示的拘束，从而产生债；而处分行为的效果是物权的转移，其结果是物权变动，依据德国的民法学理，处分行为不发生债的拘束力。

如果说大陆法物权变动的区分模式主要是一种理论抽象的话，那么英美法的区分结构则完全是来自不动产交易历史的法律实践。英美法中虽然没有大陆法系那样经由抽象思维所建构的法学概念体系，不存在负担行为和处分行为的区分，但对于不动产买卖与所有权转移的法律结构及逻辑而言，英美法却存在与大陆法十分相似的区分结构。英美法区分了买卖合同与所有权转让，所有权转让必须订立一份不同于买卖合同的转让书，转让书经交付后发生所有权移转的效力。该转让书是一个独立的法律行为，其专门用于移转不动产所有权。一桩不动产交易的做成至少需要经过两个最基本的阶段：第一阶段是合同的订立与生效，双方当事人订立买卖合同，达成意思表示的一致；第二阶段是所有权转让，主要是转让书的签订与交付，此阶段也称为合同的完成或合同交割。英美法为这两个阶段设立了十分不同的法律规则，并确立了衡平法所有权移转理论。对于中国法而言，不论是英美法的转让书加归并理论还是德国法的物权行为加抽象原则，若完全拿来主义，都不适合。实际上，中国法物权变动的双重模式已经体现了一种混合继受的特点。

二、未办理不动产抵押登记，不影响抵押合同的效力。

九民会议纪要60.【未办理登记的不动产抵押合同的效力】不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。

九民会议纪要66.【担保关系的认定】当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。

民法典担保篇解释第四十六条　不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
　　抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

三、让与担保，约定债务不能清偿，担保财产归债权人抵债，这种事先以物抵债约定是无效的，但合同依然有效，担保的意思表示依然有效，债权人可享优先受偿权。（债务到期后的以物抵债是可以的）

民法典担保篇解释第六十八条　债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
　　债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
　　债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。

九民会议纪要71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

九民会议纪要45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

民间借贷司法解释第二十三条　当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

四、流押、流质，约定若到期债务不能清偿，所有权归债权人，以物抵债的约定无效，但合同有效，可享优先受偿权。

民法典第四百零一条　【流押】抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百二十八条　【流质】质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。

民法典担保解释第五十五条　债权人、出质人与监管人订立三方协议，出质人以通过一定数量、品种等概括描述能够确定范围的货物为债务的履行提供担保，当事人有证据证明监管人系受债权人的委托监管并实际控制该货物的，人民法院应当认定质权于监管人实际控制货物之日起设立。监管人违反约定向出质人或者其他人放货、因保管不善导致货物毁损灭失，债权人请求监管人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
　　在前款规定情形下，当事人有证据证明监管人系受出质人委托监管该货物，或者虽然受债权人委托但是未实际履行监管职责，导致货物仍由出质人实际控制的，人民法院应当认定质权未设立。债权人可以基于质押合同的约定请求出质人承担违约责任，但是不得超过质权有效设立时出质人应当承担的责任范围。监管人未履行监管职责，债权人请求监管人承担责任的，人民法院依法予以支持。

五、处分他人所有物，不影响合同效力。

《民法典》第597条:因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

《民法典》第723条:因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

《民法典》第716条:承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第717条:承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。

《民法典》第646条:其他有偿合同参照适用买卖合同的相关规定。

六、房地产不得转让、不得抵押的规定，并不影响转让、抵押合同的效力。

1、《城市房地产管理法》第三十八条　下列房地产，不得转让：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（三）依法收回土地使用权的；
　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）未依法登记领取权属证书的；
　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

城市房地产管理法第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2016年《第八次全国法院民事商事审判工作（民事部分）纪要》13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

2、《民法典》第三百九十九条　【禁止抵押的财产范围】下列财产不得抵押：
　　（一）土地所有权；
　　（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
　　（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
　　（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

民法典担保篇解释第三十七条　当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。
　　当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
　　以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。

七、预告登记并不影响业主与第三人签订的房屋买卖合同效力及过户。

民法典第二百二十一条　【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

八、特定人员享有优先购买权，不影响业主与第三人所签合同的效力。

《民法典物权编解释(一)》第十二条　按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
　　（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
　　（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

《民法典》第七百二十八条　【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

九、民法典规定小区车位应首先满足业主需要。而开发商处分规划车位给业主外的第三人，在司法实践中仍有效且可以过户。即使过户，新业主要履行开发商一样的权利限制，即应首先满足业主需要。

《民法典》第二百七十六条　【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。