出卖人违约或楼盘烂尾，购房者房屋交付或房款返还的请求是否享有优先权？如果购房者选择解除买卖合同，是否仍需向银行偿还贷款？

问题一：出卖人违约或楼盘烂尾，购房者房屋交付或房款返还的请求是否享有优先权？

周律回复：根据最高院的司法解释规定，以居住为目的购房者的房屋交付或房款返还请求权是优先于某工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。强调一下，以居住为目的的购房者才有优先，这有相关司法案例。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号（2023年4月20日施行）

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、某工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理某工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于某工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于某工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

问题二：如果购房者选择解除买卖合同，是否仍需向银行偿还贷款？

周律回复：商品房买卖合同解除后，购房者与银行的贷款合同也会解除，出卖人应分别将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（即银行）和买受人。而购房者仍应向银行偿还未付贷款。以下为司法解释及最高院的案例。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日通过，2020年12月23日修）

第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

周律：实践中有很多法院适用上述第二十一条第二款规定时，包括省高院都认为购房者不需承担银行贷款部分的还款责任，实际上与最高院以下判例相违背。周律师支持最高院的判例意见。

最高人民法院中国某银行股份有限公司青海省分行、甲商品房预售合同纠纷二审民事判决书 （2017）最高法民终*号

一审判决：一、解除2015年8月12日甲与乙公司就66-16商业用房签订的《商品房预售合同》；二、解除2015年8月14日甲、王某博、王某宝与某行青海分行、乙公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，甲与某行青海分行、乙公司签订的《房地产抵押合同》；三、乙公司于判决生效之日起十日内向甲返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向甲返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；四、乙公司于判决生效之日起十日内向某行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自乙公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，某行青海分行办理66-16商业用房上抵押登记的涤除手续。

本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，甲从某行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，甲请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。某行青海分行的这一上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。

关于《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第二款和第四款的特别规定，本院认为，该两款约定的含义并非《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》不得解除，而是约定《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，甲应立即返还其所欠某行青海分行的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托乙公司直接将上述款项归还某行青海分行。故即使依据这两款规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也可以解除。

在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。

二、关于乙公司不能返还某行青海分行剩余贷款本息时，甲是否应当承担还款责任的问题

某行青海分行认为，《商品房预售合同》解除后，即使《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，借款人甲仍然应当承担还款责任。甲认为，《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，其对某行青海分行不再负有还款义务，还款义务人是乙公司。

本院认为，甲在向某行青海分行借款时，某行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是乙公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由某行青海分行直接支付到了开发商乙公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，乙公司应将剩余的贷款本息返还某行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决乙公司承担对某行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人甲的还款责任错误。本院认为，对甲免除自己对某行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于某行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对甲提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，甲应当怎样承担责任，本院不予审理。

综上所述，某行青海分行的上诉请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持青海省高级人民法院（2017）青民初*号民事判决第一、二、三、四项；

二、驳回甲的其他诉讼请求。