房屋买卖合同纠纷中，定金与违约金可以同时适用吗？

【案情介绍】

2023年3月9日，周女士（卖方）与刘先生（买方）签订《房屋买卖合同》出卖X房屋。周女士承诺房屋不满两年、唯一住房，税费由刘先生承担。合同内容约定：1.逾期付款超过10日，周女士可以选择解除或继续履行合同，选择解除的，刘先生应支付房屋总价款20%的违约金；2.房屋总价款396万元，其中定金10万元，房屋查档当日支付4万元。

同日，刘先生支付4万元定金。但几小时后，刘先生通过微信联系周女士，以购房存在刻意隐瞒房子具体情况和真实信息为由提出异议。次日，刘先生向周女士提出解除合同、退还定金。双方协商未果，3月15日，刘先生向法院起诉。3月25日，周女士向刘先生送达解约通知书。

刘先生向法院起诉,主张周女士隐瞒在2023年3月7日取得房屋产权证的事实，同时隐瞒周女士与之前房主假结婚、周女士以抵债的形式获得产权证等混乱的事实，构成重大误解。请求判决：1.要求撤销《房屋卖买合同》；2.周女士返还定金4万元。

周女士反诉，主张房屋买卖过程不存在重大误解，房屋产权清晰，周女士在2023年3月25日向刘先生发送了解约通知书。请求判决：1.双方《房屋买卖合同》于2023年3月25日解除；2.刘先生应向周女士支付30万元违约金（扣除已支付的4万元，剩余26万元）。

【义贤律师分析】

刘先生如果是因为重大误解而与周女士签订的《房屋买卖合同》，刘先生是有权向法院申请撤销的，所以具体要看刘先生的主张是否构成重大误解。

《房屋买卖合同》既约定了违约金，又约定定金，如果一方违约，守约方可以选择对方支付违约金或者定金，所以定金和违约金只能选择一个去主张。

《房屋买卖合同》可以约定定金，如果是刘先生违约，周女士可以拒绝返还定金，如果是周女士违约，周女士要支付双倍定金给刘先生。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，守约方可以要求赔偿超过定金数额的损失，如果周女士可以拿出证据证明自己的损失超过定金，损失赔偿可以作为补充，定金和损失赔偿的总数额不能超过因为违约造成的损失。

【法院认定】

首先，刘先生在买房前就知道X房屋不满两年，并且周女士在签订合同前就获得了房屋产权证，所以，X房屋不存在产权瑕疵，刘先生不能撤销合同。

其次，刘先生未按照约定支付后续定金和购房款，并且向周女士表明要求返还定金不在继续履行合同，周女士可以要求解除合同。周女士在2023年3月25日向刘先生发送了解约通知书，《房屋买卖合同》应于2023年3月25日。

再次，因为刘先生违约，不能再要求周女士返还定金。

最后，因为双方从签订合同到解除合同时间比较短，周女士不能提供证据证明实际损失，法院酌情确定定金已足以弥补周女士的相应损失，所以刘先生无需额外支付26万违约金。

法院判决如下：

1.确认刘先生与周女士签订的《房屋买卖合同》于2023年3月25日解除；

2.驳回刘先生的诉讼请求；

3.驳回周女士的其他反诉请求。