同一房屋买卖居然签订三份“阴阳合同”，如何认定合同效力？

赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任，金融机构合规部主任

案情：

2021年11月18日，A、B签订《房地产转让协议书》，双方约定：A将坐落于某地的房地产转让给B，总金额为人民币820万元，分两次付款，B在协议生效即日将该房地产转让定金人民币40万元付给A，A收到B第一次付款后，四个月内帮B办理过户手续过户到其名下，过户所产生的所有费用由A负责。不动产权证办理好后，B交清余款，A交付房屋，并约定了双方违约时各自所应承担的责任条款。

2021年11月19日，A、B又协商签订一份新的《房地产转让协议书》，约定上述A的房地产售价总额为人民币500万元，调整过户费用由B承担，其余约定事项与11月18日签订的协议不变。

2021年11月19日，双方约定：经双方再次协商，办理房地产转让手续所需税费，由双方各自承担各自所应支付的部分，除此之外，所有一切均按原协议执行。

A担心之后双方就交易价格发生争议，遂与B协商后，由案外人福宝在18日所签订的《房地产转让协议书》的第二页尾部备注：“所有交付款项均以收据为凭，甲乙双方交易金额以此份协议为准”。

以上协议签订后，A向按程序向自然资源局补交土地出让金后将办理房地产转让相关手续……

2022年7月8日，A缴纳土地出让金27.9万余元及相应税费，由于原来提交的协议书已经过期，双方当日又重新签订了一份《房地产转让协议书》（与2021年11月19日签订的协议内容相同），并交至税务部门及不动产中心，双方于2022年7月11日完成办理房地产变更登记全部手续。

A依约将转让的房地产登记至B名下后，A以B未按合同约定支付购房尾款4200000元构成违约为由，向南丹法院提起诉讼，B在诉讼过程中提起反诉。

A认为，我们在2021年11月18日签订的那份《房地产转让协议书》，是合法有效的，19日签订的那份是B为了降低缴纳税费才签订的，而且我们都在18日签订的协议书上注明双方交易金额是以此份协议为准。B应交清余款420万元给我。

B认为，我们2021年11月19日的《房地产转让协议书》，是在双方协商一致的基础上签订的，该协议已经替代了18日签的那份协议，并且在过户期间经税收部门房产价值评估，该房产价值为500万元，与19日协议约定的房屋售价总额500万元一致，我不是为了避税，我要求法院确认2021年11月19日及2022年7月8日签订的《房地产转让协议书》合法有效。

法院组织双方当事人进行了质证，根据合同签订过程、日常情理以及双方签订协议时其他在场人的陈述等情况，综合认定如下：

认定2021年11月18日签订《房地产转让协议书》以及2021年11月19日签订的《房地产转让补充协议书》，系双方真实意思表示并实际履行的合同。

从两份交易金额不同的合同所约定内容审查，18日签订的合同对各相关事项均作出了详细约定，更能体现其真实性，法院予以支持。而第二、三份签订的合同（内容一致）内容较为简单，对部分事项均无明确约定，从日常情理分析其目的是减少税费，更具有合理性和可能性，是虚假通谋的意思表示，属于无效合同。

法院判决

一、B向A支付购房尾款人民币420万元，并赔偿逾期付款损失；

二、A自B履行全部付款义务后20日内，将案涉房屋及相关产权证书交给B。

庭审过后，主办法官对双方当事人进行了释法，告知其签订阴阳合同的风险，并指出其通过虚假降低合同价格的方式，欺骗登记部门而减少税金缴纳，属于虚假通谋的行为，违反国家税收法律规定，损害国家利益，劝诫双方当事人应当按照相关法律规定补缴税款。

律师说法

在遇到阴阳合同的时候，法官根据现有证据和日常情理，来综合判断哪一份合同才是双方当事人真实意思表示。虚假意思表示的合同是没有法律效力的。

但是，举证证明双方当事人是否以虚假的意思表示实施民事行为，并不是一件容易的事情。例如本案B的抗辩被驳回，一个重要的原因是第二、三份合同与双方最初达成的成交价差额高达32万元，显然不符合情理，法官凭借自由心证就可以推断。如果本案中双方只是将房价适当写低几万元，价格仍在合理范围内，法官在审理中恐怕就难以确认哪一份合同才是双方真实意思表示，A也就会有较大的败诉风险。