私房动迁利益如何分配

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)于2011年10月19日发布并生效，2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。上海的动迁补偿迈入了“数砖头”时代。

　　所谓“数砖头”就是主要依据被拆迁房屋的价值计算补偿的金额。

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十八条规定：“被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的，从其规定。……　　价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。” 第二十五条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。”

　　《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》【2011年11月04日生效】第十三条规定：“被征地的村或者村民小组建制撤销的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的，应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。前款规定的货币补偿金额计算公式为：(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。本条及第十四条规定的单价，是指每平方米建筑面积的价格。本条及第十四条规定的房屋建安重置结合成新单价，由区(县)征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由房屋所在地的区(县)人民政府制定并公布。”第十五条规定：“征地房屋补偿，还应当对宅基地使用人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，具体标准由区(县)人民政府制定。”第二十一条规定：“居住房屋附属的棚舍、除本规定第十九条第二款以外的非居住房屋，以及其他构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。”此外，还有房屋装修费、装潢过渡费、置换奖励费、签约奖励费、搬迁奖励费等。

　　既然拆迁利益主要是房屋价值权益的转化，那么，拆迁利益在产权人和非产权人(同住人)之间分配时，产权人就应当多分。具体而言，就是与被拆迁房屋价值相关的补偿款原则上由产权人分得，此外的补偿由产权人和非产权人以均分为原则进行分配。

　　附张某某与帅某、钱某某共有纠纷案

　　案情简介：张某某与帅某原系再婚夫妻，于2006年5月相识，2008年6月20日登记结婚。法院查明双方在婚后各自借房居住，偶有往来。钱某某系帅某与其前夫之子，原随父亲共同生活。为涉案动迁事宜，帅某于2007年9月14日与其前夫达成协议，变更钱某某由帅某抚养。天宝路房屋系张某某在与帅某结婚前与案外人张某1、张某2、张某3、张某4继承共有的私房。动迁前，天宝路房屋主要由张某2一家居住，张某1、张某3也有居住，张某某一家在外租房居住。2009年11月，天宝路房屋被动迁，该户被认定居住困难户，认定居住困难对象13人，包括张某某、张某1、张某2、张某3在内的4名产权人，帅某、钱某某和其余7名非产权人。2012年11月13日，张某1、张某2代表该户与拆迁单位签订了上海市城市房屋拆迁补偿安置协议。根据拆迁协议和补充协议，被拆房屋被认定建筑面积44.80平方米，房屋价值货币补偿款1,220,178.40元、居住困难户增加货币补贴款438,621.60元〔5,800元/平方米×(13人×22平方米/人-1,220,178.40元/5,800元/平方米〕，购买6套动迁房，总价2,264,762.50元，购房款与被拆房屋价值补偿款的差价为605,962.50元，应由被拆迁方支付;另有搬场费537.60元(44.80平方米×12元/平方米)、选择异地配套商品房补贴44,800元(1,000元/平方米×44.80平方米)、居住困难户补贴343,200元(1,200元/平方米×13人×22平方米)、未认定被拆除房屋建筑面积补贴9,390元(600元/平方米×15.65平方米)、被拆除房屋建筑面积奖53,760元(1,200元/平方米×44.80平方米)、签约奖8万元、按期搬迁奖2万元、整体搬迁奖4万元、家用设施移装费补贴1,110元、增加一次性搬迁奖励3,000元、其他22,000元，扣除房款2,264,762.50元后，拆迁人实际支付被拆迁人现金11,835.10元，由案外人张某2领取。拆迁协议签订后，5名原房屋产权人协商分配了6套房屋，并向拆迁单位出具了承诺书，其中张某4分得1套面积71.76平方米、价值355,929.60元，张某某分得系争房屋，面积52.49平方米、价值354,832.40元。张某某和张某4还约定，因张某某欠张某4借款，双方决定以系争房屋抵债，故出具的承诺书将系争房屋定给了张某4。系争房屋的实际面积为52.36平方米。2013年，帅某、钱某某向上海市虹口区法院提起诉讼，要求获得58.52平方米的安置房屋权益，对6套安置房屋依法进行分割，其中1套归帅某、钱某某所有。虹口区法院判决帅某、钱某某、张某某共同分得本案系争房屋，驳回帅某、钱某某其余的请求。张某某不服判决，提起上诉，称，当时动迁组多次表示帅某、钱某某没有份额，现在才说有份，张某某所拿到的份额不足以安置3个人，张某某曾与动迁办协商分得XX路XX弄XX号XX室XX室一厅房屋，XX路XX弄XX号XX室房屋为抵债折价给了张某4，请求改判张某某与帅某、钱某某分得XX路XX弄XX号XX室。二审维持原判。之后，张某某、帅某、钱某某又共同作为原告向虹口区法院起诉张某2一家，称张某2一家得2套房屋获利91万元，而张某某一家仅获得1套房屋35万余元，要求张某2一家归还张某某一家动迁款170,536.20元。虹口区法院判决张某2一家给付张某某一家补偿安置款12万元。判决后，张某某取得了12万元中的4万元，帅某和钱某某取得了其中的8万元。系争房屋现由帅某和钱某某居住。一审法院另查明，在张某某诉张某1、拆迁单位上海XX有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，虹口区法院曾两次组织调解，拆迁单位表示同意为张某某调换为XX路XX弄XX号XX室，还需要补差价14万余元，张某4需要配合办理手续，张某某表示同意，但最终因补差款等事宜未能调换。一审审理中，张某某称，在动迁前，张某某与帅某登记结婚，双方关于今后的动迁利益分配签订了协议，但协议被帅某拿走了。帅某否认签有协议，称张某某骗自己，说让自己跟他好好过日子，可以拿2套房子。双方均要求取得房屋，向对方支付折价款。帅某称对系争房屋进行了装修，花费5、6万元。张某某称是帅某擅自装修，不认可。双方均认可房屋含装修在内的价值按24,520元/平方米计，均不要求装修另外作价。

　　裁判原文节选：

　　一审【案号：上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初26280号】拆迁系在被拆房屋产权的基础上兼顾困难人口因素进行，拆迁安置和拆迁补偿款的核算系以户为单位进行，并不具体到个人的安置。在所得拆迁利益中，与居住困难人数无关的拆迁利益原则上应归原产权人享有，因居住困难人数增加的拆迁利益原则上应在非产权人居住困难人员之间进行分配。本案中，张某某是被拆房屋的原产权人之一，又是居住困难人员，帅某、钱某某则是非产权人居住困难人员，两者应得的拆迁利益是不一致的，张某某可得的动迁利益无疑要多于帅某、钱某某。帅某、钱某某所述的每人享有22平方米并不是指每人可获得22平方米的安置房屋，而是核算列为居住困难的动迁户可得货币补偿款的一种方式。货币补偿款包括了被拆房屋的货币补偿款和因居住困难户增加的货币补贴款，其中被拆房屋的货币补偿款与居住困难人数无关，应归原产权人享有，非原产权人居住困难人员不能分割本属原产权人的应得利益，因居住困难增加的货币补贴款则应在非产权人居住困难人员中进行分配。居住困难户补贴是按困难人员数计算的，按困难人员数分配。除上述补偿款外，其余的补偿款大多与居住困难人数无关。从拆迁协议的补偿款结算方式来看，可直接用于购买安置房屋面积的是货币补偿款，包括被拆房屋本身的货币补偿款和居住困难增加的货币补贴款，货币补偿款与总房款之间的价差605,962元虽然是用其他补偿款予以抵销，但该款对应的房屋面积本质上属于超面积购买。由于非产权人居住困难人员的货币补贴款远低于产权人的货币补偿款，以致两者可购买的面积相距甚远，从考虑安置居住困难人员的角度出发，该部分的面积购买权宜考虑分配给非产权人居住困难人员，帅某、钱某某享有比例的购买权。鉴于张某某在与其他产权人协商分配动迁利益时未保障帅某、钱某某的应得利益，在张某某、帅某、钱某某之间分割系争房屋时予以适当考虑调整。又，张某某的动迁利益来源于其婚前的产权房，其动迁利益实质是其婚前财产的转化，本质上属婚前财产，而帅某的动迁利益来源于婚后，本质上属婚后共同财产，但帅某是女方，可适当照顾。综合考虑本案上述各种因素及帅某对房屋进行装修、帅某、钱某某已经取得8万元补偿款等情况，酌情确定系争房屋归张某某和帅某、钱某某各半，房屋归张某某所有，由张某某给付帅某、钱某某房屋折价款。一审法院审理后于2016年7月5日作出判决：一、上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋归张某某所有;二、张某某于判决生效之日起三日内给付帅某、钱某某房屋折价款641,933.60元(该款由张某某交至一审法院代管，由帅某、钱某某在履行判决第三项后来一审法院领取);三、帅某、钱某某于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，将房屋交付张某某。案件受理费16,354.80元，由张某某负担8,177.40元，由帅某、钱某某负担8,177.40元。

　　二审【案号： 上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终9084号】本院认为，系争房屋虽系张某某与帅某、钱某某拆迁安置所得，但张某某系作为产权人进行安置，帅某、钱某某系作为非产权人进行安置，故张某某与帅某、钱某某对天宝路房屋拆迁安置补偿利益所享有的利益范围并不等同。其中，房屋价值货币补偿款应归产权人享有，帅某、钱某某作为非产权人，无权要求分割。帅某、钱某某作为天宝路房屋拆迁中居住困难对象中的非产权人，仅对因考虑居住困难因素增加的拆迁安置利益享有权利。一审法院对帅某、钱某某可得拆迁安置利益范围的认定，具有相应的事实基础，本院予以认同不再赘述。综合考虑张某某与帅某、钱某某可得拆迁安置利益的范围，一审法院认定系争房屋产权张某某享有二分之一产权份额，帅某、钱某某共同享有二分之一份额，公平合理，具有相应的事实基础，本院予以维持。帅某、钱某某关于三人均享有22平方米安置面积利益，帅某、钱某某享有系争房屋三分之二产权份额的上诉主张，缺乏事实基础，本院予以驳回。就具体的分割方式之争议。天宝路房屋系张某某继承所得，张某某系该被拆迁房屋的产权人之一，故在安置房的分配上，应优先保障产权人的居住权益。本案中，也没有证据证明张某某他处有房，同时，从另案中已经查明的事实看，帅某与张某某再婚后，双方各自借房居住、偶有来往，双方并未形成稳定的符合社会一般规范的家庭生活关系。且在确认各自的产权份额时，已经适当照顾了帅某、钱某某，故一审法院确定的由张某某取得系争房屋所有权，并支付帅某、钱某某房屋折价款的分割方式，具备相应的事实基础，合乎常理，本院予以维持。帅某、钱某某要求取得系争房屋所有权的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，帅某、钱某某的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,354.80元，由上诉人帅某、钱某某共同负担。本判决为终审判决。