共有房屋分割—以遗产房屋分割为例

　　近期本人代理诸多共有房产分割案件，发现案件的争议点多数在共有人欲对共有房产进行分割变现，但因共有人之间协商不成，就该房屋分割问题则陷入僵局。鉴于此类案件数量较多，本文就共有房产分割问题结合司法实践进行一定分析，本文旨在探讨共有房产分割，故其他共有财产分割不在本文讨论范围。

　　法律依据：

　　《物权法》第九十九条共有财产分割原则

　　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

　　《物权法》第一百条共有物侵害方式

　　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

　　从上述《物权法》规定可以看出不同的共有方式对于共有物的分割是不同的，其中按份共有共有人可以随时提出共有物分割，而共同共有的物权法仅规定有两种情况可以主张分割，1、在共有基础丧失的情况;2、有重大理由需要分割的情况。除此之外应维持共有状态，不予分割。其中共有基础丧失的情形如双方离婚、兄弟反目、共有人矛盾激化等，而重大理由分割的情形一般系经济情况发生巨大变故，不过该情况很难举证。故在遇到此类情况时应委托专业律师以共有基础丧失作为主要的突破口。

　　司法实践中按份共有的情况还是比较常见，如共有房产明确约定按份共有比例、继承人继承遗产房屋按份共有的等。而共同共有常见情况为产权证登记在数位共有人名下，且产证注明共有方式为共同共有的。故区分按份共有及共同共有的方式即为看产权证中标注的共有方式。

　　在确定共有方式后，《物权法》规定在共有人之间无法协商共有财产分割方式的，共有财产的分割方式有三种：1、实物分割;2、折价分割;3、对于拍卖、变卖取得的价款分割。

　　首先，共有房产的实物分割方式常见于农村宅基地地上房屋分割，因宅基地地上房屋为家庭成员共有，且多数为本村村民实际居住，无其他住房，再重新申请宅基地存在困难的，该情况下对于地上房屋进行实物分割，共有人在公平原则下，每人对该房屋的一定区域享有权利。

　　其次，共有房产的折价分割方式一般为共有人中一方或多方实际占用该房屋或其中有人表示愿意取得共有房产的全部或部分产权，愿意按照市价支付其他共有人对应的折价款。这种方式确保了房屋能物尽其用，对于共有人也没有什么经济损失。

　　再者，对于共有房产的拍卖、变卖款项的分割。该类情况属于无法通过前述两种方式达到分割共有房产的效果，但是客观上作为共有人的一方因法律规定的事由主张分割共有房产的，法律规定可以对共有房产进行拍卖、变卖。以此对于最终的拍卖、变卖款项由共有人进行分割。

　　司法实践中案件情况也是纷繁复杂，就上海司法实践中仅就继承案件中房产分割问题的观点也不尽相同。在很多遗产继承案件中，原告作为继承人之一诉诸法院要求判令其继承相应的房产份额，并要求其他继承人取得房屋所有权而支付原告相应房屋折价款。根本原因是其并不实际居住在系争房屋中，房产份额继承后对其没有经济价值，因此产生了诉讼。

　　就例举的本案情况，司法实践中有两种不同观点：

　　第一种观点认为遗产房屋依法继承后，如继承人之一愿意取得房屋产权的，则可以判令房屋产权归其所有，由其支付其他继承人相应折价款。反之，如无人愿意取得房屋产权的，则应当依法继承各自所应继承的房产份额，对于房产不予分割。究其原因，法院受理的系继承纠纷，并非共有纠纷，对于共有物分割问题不是必须在本案当中一并处理，且法院不应“强买强卖”，原被告同为继承人，且原被告均表示不需要取得全部房屋产权的，则不能因原告起诉而就按照原告诉请在违背被告意思的情况下强行分割共有房产。

　　第二种观点认为遗产继承中如原告诉请要求继承并分割房产的，鉴于避免浪费司法资源，则根据房屋的实际使用情况、各自所占的产权比例、支付能力等对涉案房屋进行分割。该观点认为房屋价值系按照双方意思或评估结果得出的，房屋折价分割客观上并没有造成共有人的损失。

　　本人赞同第一种观点。从法理而言，如原被告双方对于继承房屋归属问题已经达成一致，则基于避免浪费司法资源的原则，在一个案件当中一并处理。但如原被告对于遗产房屋继承后的产权分割问题达不成一致意见的，应当另案提起共有物分割之诉，而不宜在一个案件中一并处理。

　　就例举的本案而言，取得全部遗产房屋时虽并不需要缴纳较多的税费，但是如取得该房产并非其真实意思，而是法院强行分割判决造成的，则取得房产一方为了支付折价款可能会最终变卖该房屋。又因该房屋为遗产继承房屋，交易过程中如非“满五唯一”则势必产生20%个人所得税，该种情况下取得房屋一方将遭受巨大经济损失，且事后无任何救济途径，显失公平。

　　除上述例举的遗产继承案件中房产分割的情况外，家人共同投资买房后分割或夫妻离婚后分割也不乏少数，但是分割原则基本就如本文所述，因离婚房产分割情况复杂多变故本文在此不再讨论。

　　最后以某中级人民法院二审判决主文结尾，供各位参考：“关于诉争房屋是否符合分割条件，被上诉人郑x1、郑x2、卢x1、韦xx要求对诉争房屋进行分割，且上述四人均已不在涉案房屋居住，该房屋实际为卢x2、郑x3占有使用，其他共有人无法实现对其物权的有效管理使用，应视为共有的基础已丧失，上诉人主张分割房屋后便无生活来源及安身之处，而房屋拍卖后其分得的房款可以解决其居住问题，故上诉人的上诉理由本院不予采信。”