开发商逾期交房购房者如何维护自己权益

　　【案号案由】

　　案号：内蒙古自治区通辽市奈曼旗人民法院(2016)内0525民初3084号民事判决书

　　案由：房屋买卖合同纠纷

　　【案情简介】

　　2014年1月24日原告王某与被告某房地产公司签订了两份某某某某购物中心购房协议，协议约定王某认购某房地产公司开发的某某某某购物广场一层北区面积约为6平方米的G1-**、G1-**号柜台和面积约为12平方米G1-*、G1-*、G1-*、G1-*号柜台,销售单价分别为每平方米18983.33元和18908.33元。双方在付款方式中约定原告于2014年1月24日分别交纳50%购房款即63900元和116900元，剩余50000元和110000元购房款原告以银行按揭贷款方式支付给被告。交房时间约定被告保证在2014年10月31日主体完工,具备使用条件。违约责任被告逾期交房超过60日的，除每月向原告支付认购房款总价的万分之三的违约金外，原告有权退房，并由被告按照政府的相关法律规定赔偿原告利益损失等。此外该协议书还对双方的其他权利、义务进行了约定。协议签订后，原告按照该两份协议约定将共计180800元购房款交付给被告，被告却未能按照约定时间完工并将柜台交付使用，现原告诉至本院要求解除与被告之间签订的购房协议，并请求被告返回原告交纳的购房款180800元，违约金1030.56元(180800元×19个月×3/10000)。

　　【本案焦点】

　　开发商逾期交房情况下购房者如何维护自己权益?

　　【法院裁判要旨】

　　法院经审理认为:原告王某与被告某房地产公司签订的两份某某某某购物中心购房协议，系双方在自愿、平等协商的基础上签订的，该协议合法有效，双方均应该按照该协议的约定履行各自的权利和义务，原告王某已经按照协议约定将50%购房款交付给被告，被告亦应该按照约定的时间完工交付使用，但被告至今未按约定将柜台交付使用，致使原告签订合同的目的无法实现，其行为已经构成违约，且逾期时间已经超过60日，按照双方在协议中的约定，此种情形下原告有权解除合同，并要求被告退还已经交纳的购房款，同时要求被告承担违约金，综上，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，应予以支持。……依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、解除原告王某与被告某房地产开发有限公司于2014年1月24日签订的两份金洋时代购物中心购房协议;

　　二、被告某房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告王某购房款180800元，并给付原告王某违约金1030.56元(180800元×19个月×3/10000)，以上两项总计181830.56元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3964元，由被告某房地产开发有限公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。

　　【律师看法】

　　本案是因开发商延期交房违约导致的诉讼，从结果上来看，开发商的违约成本并不高，即违约金加上诉讼费不到5000元。因国内房地产业的蓬勃发展，类似案件在实际生活中非常多，购房者所获得的赔偿也有多有少。具体地说，购房者可能获得的赔偿大致有以下几种：

　　一：定金罚则。依据合同法第115条：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金制度目的在于担保债权的实现，其本质就是一种违约责任，相当于违约金。所以依照我国法律，在定金罚则与违约金中，只能选择一种要求对方承担，而不能并用。

　　二：违约金。在我国合同法中，对于违约金的规定主要体现出的是一种补偿性，有限地体现惩罚性。合同法第114条第2款规定：……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。其中对于何为过分高于，在合同法解释中又予以释明：一般以30%为判断标准。这样一种立法原则，其实是限制了违约责任的承担。所以在实务中，签订合同时，违约金条款并不是签了多少就是多少，法院会依法进行调整。但虽然法院会进行调整，也不妨碍签订时可以把违约责任签的高些，即使将来得不到支持，但至少可以对合同相对方起到警示、震慑的作用，让其明白违约可能承担的成本。

　　三：财产损害赔偿金。一般来说，财产损害赔偿金的适用前提是房屋价值因时间跨度而产生了升值，使得守约方再另行购买房屋时需要付出更多的经济成本。合同法107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　法条依据：

　　《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　115条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　116条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。