上海法院判例告诉你：一方婚前财产婚后置换房屋，离婚时是否是夫妻共有财产？

　　众所周知，所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。结婚前，一方对自己所有的房产当然享有所有权，其他任何组织和个人都不得侵犯其权益。而结婚之后，如果没有婚前协议的特别规定，一方利用其婚前财产置换的房屋(包括卖了再买或者拆迁置换)属于夫妻共同共有，那么，在结束婚姻关系时，该房产该如何分割呢?下面，本文将结合部分案例来讲述。

　　律师观点：

　　笔者以“中国裁判文书网、无讼案例、威科先行”为检索工具，以“婚前、房产、置换、分割、上海市”为检索关键词，一共检索到176件案例，经过仔细阅读，一共筛选出29件具有代表性的案例，并从中总结出“一方婚前财产婚后置换房屋如何分割”问题的三种情况。

　　根据《婚姻法》第三十九条的规定，“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。”由此可知，在系争房屋系婚后一方将其婚前财产买了再卖而置换所得的情况下，可以由双方自由约定如何分割该夫妻共同财产，在双方没有约定或者不能达成一致意见时，由法院根据具体情况作出分割。在现实生活中，我们通常会遇到以下几种情况：

　　第一，系争房屋系婚后一方婚前房产置换所得，产权登记在双方当事人名下，且有明确的共有比例。离婚时，产权归于贡献较大的一方，按共有比例支付给另一方折价款。

　　第二，系争房屋系婚后一方婚前房产置换所得，在双方当事人都有出资的情况下，产权登记在一方当事人、双方当事人或者双方当事人以及第三人名下，并不影响其中一方请求支付相应的折价款。离婚时，产权归于贡献较大的一方，考虑置换前房屋的面积、价值、增值情况，以及双方所尽权利义务的大小等，按出资比例、该房屋现有价值支付给另一方折价款。

　　第三，系争房屋系婚后一方婚前房产置换所得，产权登记在双方当事人名下。双方当事人结婚时间较久(如10年以上)，已不清楚出资的具体比例。离婚时，对于夫妻共同财产，按照“贡献较大的一方适当多分，贡献较小的一方适当少分，在婚姻关系中有过错的一方适当少分”的原则进行分割。

　　在上述情况下，主张房屋所有权的一方需要根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定提供相应的证据证明自己的主张。若其没有证据或者证据不足以证明系争房屋是自己婚前的房产置换所得以及另一方对该房屋的贡献几何，那么负有举证责任的该方将承担不利后果。

　　下面，本文将结合实际案例，对上述观点进行进一步的法律分析。

　　1、产权登记在原被告名下，且有明确的共有比例，产权归于贡献较大的一方，按共有比例支付给另一方折价款。

　　案号：(2017)沪0109民初2217号

　　案情简介：原告张1、被告张某2于2011年11月18日登记结婚，未生育。2013年3月，原告以290万元价格出售其婚前所有的房屋，2013年3月29日，原、被告购买系争房屋，房屋总价143万元，首付款73万元，银行贷款70万元，主贷人为被告，产权登记在原、被告名下，按份共有，原告占78%，被告占22%。审理中，双方一致同意该房屋现价值280万元，目前剩余贷款本金662748.93元。原告诉请系争房屋归原告所有，被告自行解决居住。

　　案由:离婚纠纷

　　审理法院:上海市虹口区人民法院

　　法院观点:

　　本院认为，上海市大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权登记在原、被告名下，按份共有，原告占78%，被告占22%，综合房屋产权的比例、房屋贡献大小，离婚后，系争房屋归原告所有，房屋剩余银行贷款由原告负责归还;原告于本判决生效之日起10日内支付被告房屋折价款47万元。

　　2、产权登记在一方当事人、双方当事人或者双方当事人以及第三人名下，双方当事人均有出资。离婚时，产权归于贡献较大的一方，根据置换前房屋的面积、价值、增值情况，以及双方所尽权利义务的大小等，按出资比例、该房屋现有价值支付给另一方折价款。

　　案号：(2014)普民一(民)初字第1473号

　　案情简介：(原被告分割比例约为1:6)原告郭某某、被告孔某某于1996年相识相恋，1997年6月12日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育。系争房屋系双方登记结婚后，孔某某单位将婚前登记在孔某某名下的房产置换而得，并补房屋差价16，860元，置换后的系争房屋产权仍登记在孔某某名下。置换差价，由原被告双方共同出资。双方认可系争房屋置换时，房屋价值人民币8万余元，现该房屋市场价为126万元。原告诉请依法处理房屋，或获得房屋折价款50.4万元。

　　案由:离婚纠纷

　　审理法院:上海市普陀区人民法院

　　法院观点:

　　本院认为，关于系争房屋，根据孔某某提交的相关证据，是孔某某以婚前取得产权并登记在其名下的本市曹杨八村的房屋，售与其单位后，其单位才向孔某某出售系争房屋。考虑到房屋来源，且系争房屋在婚后取得，原告支付了置换差价，被告无法证明差价出资款由他人支付，应视为夫妻共同出资，故郭某某应得到相应的房屋折价款。本院判决系争房屋归孔某某所有，孔某某于判决生效后十日内一次性给付郭某某财产折价款20万元。

　　案号：(2014)松民一(民)初字第9887号

　　案情简介：(原被告分割比例约为1:3)原告崔某、被告冯甲于2005年8月经人介绍相识恋爱，2006年8月2日登记结婚，2007年7月4日生育女儿冯丙。2012年12月11日起，原告搬离系争房屋。系争房屋系原、被告婚后由被告父母的房屋置换取得，权利人登记为原、被告共同共有。原、被告一致确认系争房屋的购买总价为53万元，其中首付款为32万元，被告向中国银行上海分行贷款21万元。关于系争房屋首付款32万元的出资情况，原、被告一致确认其中20万元是在出售被告父母的房屋后所得款项中支付。其余12万元，由原被告共同出资。经评估，系争房屋目前市场价值为1，477，600元。原告诉请系争房屋归原告所有，原告按房屋净值的40%价款给付被告，房屋贷款余额由原告承担。

　　案由:离婚纠纷

　　审理法院:上海市松江区人民法院

　　法院观点:

　　本院认为，关于系争房屋的处理，系争房屋系原、被告婚后所购，房屋产权登记在两人名下，故该房屋应认定为夫妻共同财产。在整个购房过程中，双方归还了部分贷款，但首付款32万元中，其中20万元系被告及家人出资，余款12万元为原、被告双方共同出资，因此本院认定被告冯甲在购房中的贡献大于原告。此外系争房屋的主贷人也系冯甲，故本院现依据房屋的出资、该房屋现有价值、扣除双方离婚时尚存的银行贷款后，判定系争房屋归被告冯甲所有，该房屋上的剩余贷款本息由被告冯甲负责偿还。被告冯甲于本判决生效之日起十五日内支付原告崔某上述房屋折价款共计50万元。

　　案号：(2015)浦民一(民)初字第40101号

　　案情简介：(原被告分割比例约为1:8)2001年4月，原告周卫华出售其房屋，并与被告杨英婷、被告李晓菲以177,347元购买了系争房屋。购房首付款为36,347元，其中杨英婷支付了2.5万元。同年6月，系争房屋办理了产权登记，权利人登记为周卫华、杨英婷、李晓菲共同共有。同年9月，周卫华与杨英婷登记结婚，并实际居住系争房屋。李晓菲与建设银行签订借款合同，其中公积金贷款10万元，商业贷款4.1万元。周卫华公积金参与还贷13,522.88元，杨英婷公积金参与还贷3,778.10元，李晓菲还贷155,739元。截止2016年2月底，系争房屋剩余贷款合计52,869.86元。系争房屋目前市场价值为2,403,500元。原告诉请分割系争房屋，并要求确认系争房屋归原告所有，原告按照系争房屋现值的一半，支付两被告房屋折价款。

　　案由:共有物分割纠纷

　　审理法院:上海市浦东新区人民法院

　　法院观点:

　　本院认为，杨英婷、李晓菲占据绝大部分份额，且系争房屋尚余部分贷款，贷款人为李晓菲。法院根据双方对于系争房屋的贡献大小、周卫华的生活实际需要等因素确认上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权归杨英婷、李晓菲所有，杨英婷、李晓菲于本判决生效之日起三十日内支付原告周卫华房屋折价款30万元。

　　3、产权登记在原被告名下，结婚时间较久(如10年以上)。房屋的购置款主要来源于被告，原告仅与其一起还贷，但已不清楚具体的出资比例。因系争房屋的购置款主要来源于被告，且原告是婚姻存续期间的过错方，所以原告在分割夫妻共同财产时应适当少分。

　　案号：(2015)浦民一(民)初字第25458号

　　案情简介：原告裘某某、被告周某甲于2005年3月16日登记结婚，2006年11月21日生育一子名周丙。2012年3月14日，被告将婚前购买的杨南新村房屋出售，得款共计人民币225万元。同年5月15日、7月16日，原、被告分别以人民币107万、人民币68万元的价格购买上南一村房屋、上钢三村房屋。上述房屋产权分别于同年7月6日、8月24日登记在原、被告名下。2012年7月至2014年7月，原告与案外人杨某在宾馆有“开房”记录四十余次。审理中，双方一致确认上南一村房屋、上钢三村房屋价值为人民币145万、人民币88万元。原告诉请依法分割夫妻共同财产，要求上南一村房屋归原告所有，上钢三村房屋归被告所有。

　　案由:离婚纠纷

　　审理法院:上海市浦东新区人民法院

　　法院观点:

　　本院认为，原告在婚姻关系存续期间与婚外异性有数十次“开房”记录，严重违反夫妻忠诚义务，由于原告严重违背夫妻忠诚义务，是婚姻关系中的过错方，因此，在分割夫妻共同财产时应适当少分。关于夫妻共同财产分割问题，上南一村房屋、上钢三村房屋购置于夫妻关系存续期间，产权均登记在双方名下，属于夫妻共同财产。但是，上南一村房屋、上钢三村房屋的购置款主要来源于被告婚前所有的杨南新村房屋的出售款，原告仅在婚后参与杨南新村房屋的共同还贷，对上述两套房屋的贡献较小，且原告是婚姻关系中的过错方，因此，本院确定上钢三村房屋产权归原告所有，上南一村房屋产权归被告所有。

　　相关法条索引：

　　《婚姻法》

　　第十八条 夫妻一方的财产

　　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

　　(一)一方的婚前财产;

　　(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

　　(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

　　(四)一方专用的生活用品;

　　(五)其他应当归一方的财产。

　　第三十二条离婚诉讼

　　男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。

　　人民法院审理离婚案件，应当进行调解;如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。

　　有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：

　　(一)重婚或有配偶者与他人同居的;

　　(二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;

　　(三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;

　　(四)因感情不和分居满二年的;

　　(五)其他导致夫妻感情破裂的情形。

　　一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。

　　第三十九条夫妻共同财产的离婚处理

　　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

　　夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

　　《中华人民共和国民法通则》

　　第五条

　　公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

　　第七十八条

　　财产可以由两个以上的公民、法人共有。

　　共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

　　按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

　　《中华人民共和国物权法》

　　第九十九条共有财产分割原则

　　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。