男子买卖二手房，签订阴阳合同为避税，谁知买方暗下套，起纠纷！

　　二手房交易每天都在发生，买卖双方在交易时签订两份合同，即所谓“阴阳合同”，目的为了避税。这个已

　　经是公开的秘密，但您是否知道这种操作所存在的民事甚至刑事风险!

　　事件概述

　　张先生欲出售自有的一套商品住房，彭先生欲购买;

　　彭先生与张先生通过讨价还价，确定最终的购买价格为50万元，且约定一切税费均由彭先生承担;

　　彭先生提出，为了少缴纳税费，在进行正式合同网签时候，将房屋价格写的低一点;张先生考虑到虽然已经

　　约定一切税费由彭先生承担，但其实出售二手房按照法律规定，卖方也是需要交税的，故同意!

　　彭先生与张先生签订《房产转让协议》(价格50万)，在网签时候又签订正式的《房屋买卖协议》(价格30

　　万);

　　彭先生与张先生签订第一份协议时支付了30万，按照约定在办理房屋过户登记时再支付20万;

　　但彭先生在房屋过户登记时，拒绝给付张先生20万余款，并称应当按照后签订的一份协议也是网签正式的协

　　议约定履行，已经不欠张先生款项!

　　张先生无奈，将彭先生诉讼至法院，要求偿还自己20万购房欠款!

　　(那么到底那份合同才是有效的，面对这种纠纷法院将如何处理?以下前法官侯律师通过，引经据典，旁征

　　博引为您分析案例，等不急的小伙请直拉文尾获取正确答案。)

　　侯律释法

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以

　　合法形式掩盖非法目的;

　　深圳市中级人民法院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》

　　第十条 买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方

　　不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适

　　用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。

　　上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

　　七、对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同

　　为准。……对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

　　《中华人民共和国刑法》

　　第二百零一条 纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳

　　税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，

　　处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

　　根据以上法律规定及其法院审理意见可以知道：

　　二手房买卖过程中为避税签订的“阴阳合同”如果严格按照法律规定评判，其实存在损害国家利益或者以合

　　形式掩盖非法目的的情形，应当认定相关条款无效!

　　对于这种阴阳合同，目前法律并没有明文规定，但法院对于该种纠纷基本上分为两种处理意见：其一，如果存

　　在纠纷，视为买卖合同没有达成，双方回归原始状态，双方均不能主张违约责任(白忙活一场);其二，原则

　　上依据后签订且在房管局备案公示合同为准(打击避税行为)，或者查明双方真实意思表示后，按照真实意思

　　表示的价款进行判定履行(一般为价格高的合同)，但一并将偷税漏税等违法行为向相关行政部门进行说明，

　　依法追究相关责任人的行政或者刑事责任(不但要补税还可能坐牢);

　　签订“阴阳合同”如果达到一定严重程度，是可以追究刑事责任，即以偷税罪进行羁押公诉的!

　　法院裁判

　　张某与彭某签订《房产转让协议》，其中所述：按照本协议约定价格对合同所述房屋进行交易，后期所签订

　　网签合同约定价格无效;结合《房屋买卖协议》可以知道，网签协议约定30万房屋成交价是以避税为目的，

　　损害了国家的利益，且并非双方真实意思表示;

　　故应当依据《房产转让协议》约定价格确定房屋成交价;

　　判令彭某按照原协议约定履行购房款的给付义务;

　　案件裁判后，法院将该案相关情况通报了房管部门以及税务部门，张某与彭某对应缴税款进行补缴后，也受到

　　了相应的行政处罚，鉴于两人的情节并非十分严重，并未对其两人进行刑事追诉;

　　侯律评析

　　在本案当中，当事人并没有承受特别大损失或者法律处罚;但并不是意味着所有人都会这么幸运，因为我国

　　并非判例法国家，同样的纠纷，可能不同地域、不同法院会下发不同类型的判决：

　　判定双方房屋买卖合同意思未达成，所签订合同均成为无效合同，卖方退换买方定金;

　　判定网签公示合同有效，这样往往卖方就要吃大亏!

　　判定真实意思表示的合同有效，那么除了补税，说不定要承担偷税罪的刑事责任;

　　当然，我国各省关于二手房交易都有自身的规定，比如有的省份城市房管局会将全市二手房进行总体估价，

　　如果进行二手房交易，买卖双方申报价格和估价相差巨大，就会要求说明情况，否则交易价格不予批准;甚

　　至有的城市，直接给出官方价格，如果高了自认吃亏，如果低了就当捡便宜。这些做法是否妥当，存在争议!