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​借名买房,别做!

2019/10/17 15:41:05 查看:1187次 来源:周皓

  住房,是必不可少的财产,所以,在购房过程中,往往会出现大大小小、千奇百怪的问题。今天,咱们就说说这“借名买房”的事。

  “借名买房”指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。

  一、常见情形1、规避因身份带来的购房限制。这是借名购房最常见的情况,占到了借名购房案件总数的90%以上。在实践中,不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房,或为了规避“限购令”,或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限,或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋,如此种种五花八门,借名人为了享受出名人的身份带来的利益,采取借用他人名义购房的方式。2、贪图便宜享受优惠。比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的,价格实惠,但单位员工却没有经济实力,单位有明文规定,集资房只对本单位员工出售,所以购房人与员工私下签订买房协议,以该员工的名义先签订购房合同,所有房款均由购房人支付,并另外给该员工一定的转让费,待到房产证下来以后,再根据协议办理过户手续。二、法律风险1、借名购房合同被确认无效。在借名购房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定,针对普通商品房签订的借名购房协议有效,而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议,因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。2、借名购房的事实认定困难。

  借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间,也正是由于双方关系密切,基于相互信任,签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时,依据举证责任的规定,借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。3、出名人恶意处分房屋,房屋无法追回。根据公示公信原则,出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易,支付对价从而导致房屋所有权的变动,或出名人在房屋上设立了抵押等他物权,或因为出名人的债务而被查封等情况,法律基于保护交易安全的价值取向,会优先保护相对人的权利。

  三、案例分析徐某与林某为表兄弟关系。2005年3月,林某作为买受人与出卖人北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份,约定由林某购买出卖人开发的位于北京市昌平区东天通西苑房屋一套,该房屋性质为经济适用房,是徐先生支付的全部购房款。房屋交付后,徐先生进行装修并入住了。该房屋于2006年6月取得房屋产权证书,登记所有权人为林先生,但是诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保管。后林先生起诉至法院,主张该房屋是其借给徐先生居住的,自己是房屋的所有权人,要求法院判决徐先生返还房屋。法院经审理认为原被告双方存在“借名买房”协议,且有充分的证据证明诉争房产的相关款项实际由借名人支付的,即认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质,房屋所有权不归出名人所有,而应归借名人所有。

  借名买房有风险的断言绝非危言耸听,关于此问题各地裁判观点并不统一,自由裁量的空间极大,且证据在此类案件发挥的关键性作用。北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》:第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

  四、律师建议——如何规避借名买房的风险1、书面协议是法院在审理此类案件时重要的判断标准,所以实际出资人和名义购房人一定要签好书面协议,用书面的方式把借名的事实给固化下来,为了保险签协议时可以邀请第三方或录音来增强证据可信性。2、保留款项支付凭证。借名人要注意保存相应款项的支付凭证,以便在房屋所有权发生争议时证明真实的出资状况。3、借名人可以与出名人协商在该房产上设定抵押权,将房产抵押给借名人,以限制出名人擅自处分该房产。4、为避免“夜长梦多”,尽快实现借名购房的真正目的,借名人应尽快将房产过户至自己名下为宜。借名买房的风险有很多,小则损失钱财,大则触犯法律,所以遇到亲戚朋友想要借名买房,一定要再三考虑清楚,不要因为信任去触摸法律底线,一定要了解清楚相关政策,拒绝为别人借名买房。


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