浅析商业地产租赁的用途与品牌条款

　　商业地产租赁房屋的用途与品牌条款应兼顾法律层面与商业运营的需求，需要租赁双方共同维持，保持租赁房屋的用途、品牌不变。

　　关于租赁房屋的用途，根据《合同法》第二百一十九条规定：

　　“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”即，法律上已规定承租人在租赁期限内应按照约定用途使用租赁房屋。

　　从商业角度考虑，出租人对综合商业体往往已进行统一规划(如负一层规划为餐厅，一层为奢侈品商铺，二层为具有娱乐性质商铺等)，如承租人未约定用途使用租赁房屋，则将影响出租人的商业规划，进而影响租赁商铺所在物业的整体运营。

　　《合同法》第二百一十六条约定：

　　“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”即，出租人除了按约定交付租赁物的义务之外，还负有提供符合承租人租赁用途的适格租赁物之义务，例如，出租人针对开设餐厅的租赁用途，应向承租人配备消防、排水排污排烟管道等配套设施。

　　关于租赁房屋的品牌，商业地产租赁中，出租人引进特定业态、特定知名品牌的承租人，是基于整个商业物业的运营规划的考虑，也是基于吸引消费者增加商业综合体营运收入的目的。因此，建议约束承租人在合同中做出承诺：按合同约定的用途使用租赁房屋，并保持租赁期间的品牌不变。

　　注意事项

　　1.变更租赁用途的程序

　　如因承租人特殊需求，确需改变租赁房屋用途的，应在租赁合同条款中设置变更用途的前置程序，包括事先向出租人提出申请，向相关政府部门进行报批等。

　　2.用途及品牌所需证照办理义务

　　为确保承租人按照约定用途及品牌营业，建议约定承租人在特定期限内向相关政府部门办理经营所需的证照，包括但不限于营业执照、税务登记证、消防验收合格批文、环保验收合格证、卫生许可证、娱乐经营许可证、营业性演出许可证等，并在开业日前向出租人提交前述证照的副本作为备案。同时，出租人具有配合承租人办理前述证照的相关义务。

　　3.明确具体用途及品牌

　　为避免争议，建议在租赁合同将具体用途(例如餐饮、服饰、娱乐等)、经营品牌、商号、经营产品类别均进行明确约定。

　　4.转租/分租应保持品牌不变

　　若承租人存在对外转租/分租的特殊要求(例如第六节所述“转租/分租至关联企业”的情形)，出租人可于条款中限定承租人在前述情况下仍应保持用途、品牌、装修风格等与原品牌相关事项不变。