学区房学位被占，买家能否解除二手房买卖合同？

　　古有孟母三迁，今有择校而居。现在的家长们为了能让孩子上名校，比同龄人抢先一步，不惜重金买学区房。但是，家长们兴冲冲地买了回来，却发现学位已经被占用，面对这种情况，能否选择毁约呢?

　　相关案例

　　2017年4月17日，谢某夫妇在中介公司的介绍下，有意认购海珠区某地的学区房，遂与庞某夫妇签订了《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定谢某以141万元购买庞某夫妇名下的位于广州市海珠区XX房。当天，谢某夫妇支付了5万元定金。2017年5月2日，谢某夫妇在与中介公司的沟通下，才知道庞某夫妇已经在2016年5月报名申请使用涉案房产所属学位，谢某夫妇担心后期无法使用学位，与庞某夫妇协商学位使用问题，但双方无法达成共识，最终谢某夫妇不同意继续履行合同，拒绝办理网签，要求庞某夫妇退还定金，庞某夫妇认为谢某夫妇没有按照合同约定按时办理网签，已违约，拒不退还定金。双方起诉至法院。

　　裁判要旨

　　房屋是否具备学位、学位能否为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，出卖人负有向买受人如实披露与房屋交易有关信息的义务。

　　本案《广州市二手房买卖及居间服务合同》中，对于涉案房屋学位的问题并无作特别约定，但根据本案现有证据，谢某夫妇购买涉案房屋确实有考虑到涉案房屋具备对口学校学位的因素，而庞某夫妇私自使用学位，也没有证据证明其在签订涉案《广州市二手房屋买卖及居间夫妇合同》前已如实告知谢某夫妇相关学位的占用情况，致使双方在合同签订后因学位被占用的问题产生争议，因双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，涉案房屋买卖合同未能继续履行的责任在于庞某夫妇，庞某夫妇应当双倍返还购房定金。

　　律师建议

　　为了给孩子更优质的教育资源，很多家长都愿意去购买附带学位的二手房，着急下定金锁定房子，却忽略了当中的法律风险。

　　一般来说，房屋买卖合同的目的是房屋交易过户，但在学区房交易中，合同目的通常认定为获得该地区的学位。在目前的广州政策当中，各区的学位政策各有不同，但总体来说是要求限定在一定时间内不能重复占用该房子的学位，一旦这套房子的学位被使用，该学位将被冻结到一段时间内才能重新使用，这将使得买家的购房目的落空，从而引起纠纷。

　　在上述案例中，由于合同当中并没有明确约定关于学位的问题，法院在审理时十分注意要求买家提供证据加以证明其购买房子是为了获得学位，并且这一目的是为卖家和中介所得知，从中可知道，在购房合同中明确约定购房目的是为了小孩上学所用，并保证学位并没有被占用，必要时固定好和卖家或者中介的聊天内容，以更好地维护好自己的权利。一旦卖家违反约定私自使用了学位，买家有权要求双倍返还定金。