买房子签订的<购房意向书>是否具有<购房合同>的效力

案情：2013年3月26日，在河南省某置业有限公司(以下简称某公司)售楼部，韩女士签订了一份商品房销售签约意向书，预定了许昌市蓝月湾小区的一套房屋。在履约过程中，某公司突然通知预售房价格上调，售价由单价每平方米4165元涨至每平方米6084元，预售房面积也缩小14.52平方米。韩女士以某公司恶意违约为由将其诉至法院，要求双倍返还定金，赔偿因房屋涨价造成的损失16万元。

案情回放

2013年3月26日，在某公司开发的蓝月湾小区售楼部，根据置业顾问提供的置业计划书，韩女士签订了商品房销售签约意向书，预定了2号楼东二单元26层(顶层)西户的一套商品房。该房屋建筑面积96.7平方米，售价每平方米4165元，总价401885元，按揭优惠1%，一次性付清房款优惠2%，并赠送阁楼。

签订意向书后，韩女士当场缴纳了2万元定金，作为保证签订正式《商品房买卖合同》的担保。

同时，意向书约定，某公司应在收取定金后将预定房源保留至具备签订正式合同之时，韩女士在15日内缴纳首付款。

12天后，韩女士依约和置业顾问联系缴纳首付款。置业顾问答复，因房屋面积和单价有变化，暂时停止缴纳房款，具体时间等电话通知。

此后，韩女士多次与置业顾问联系得知，预售房面积缩减至82.18平方米，价格为一口价50万元。

按照这样的面积和价格，房价由每平方米4165元升至6084元，涨幅近2000元，房子“身价”上涨了十几万元。当时，置业顾问表示，要么加价购房，要么无条件退还定金。

韩女士将此事投诉至当地电视台，但某置业坚称自己拥有最终解释权，房价随行就市，不存在违约行为。

交涉未果，韩女士诉至法院，要求某公司承担违约责任，双倍返还定金4万元，赔偿“房价上涨损失”16万元。

一审法院判决某公司承担违约责任，双倍返还定金4万元，酌定赔偿韩女士信赖利益损失6万元。某公司不服，向许昌市中级人民法院提出上诉。

庭审现场

意向书是合同吗?

签约意向书到底是购房意愿的表示，还是具有法律效力的房屋买卖合同，双方对此意见不一致。

“这份商品房签约意向书，约定了预售房屋的地点、面积、房号、单价、总价，构成了房屋买卖合同的基本要件，形成房屋买卖合同，某公司单方改变户型面积和价格的行为构成违约。”韩女士指出，签约意向书加盖有河南某置业有限公司的印章和置业顾问的签名，双方之间存在房屋买卖合同。

韩女士认为，签约意向书既明确了双方当事人的基本情况、房屋地点、单价、面积、总房款等内容，又约定了签订正式买卖合同的时间、条件等要素，明确了双方的权利义务，在内容上具有确定性的履行基础。虽然在名称和形式上是意向书，但实际上是一份有法律效力的房屋买卖合同，应以此作为销售依据，某公司单方改变合同的主要内容，构成违约，应承担违约责任。

“签约意向书仅表明被上诉人的购房意愿，不是一份正式的合同”某公司则认为，“意向书是为房屋建成时签订正式房屋买卖合同而作出的权利义务约束，对购房者来说，具有优先购买权，而不是房屋买卖合同。”

同时，某公司强调，韩女士认为意向书是房屋买卖合同，可见双方之间存在重大误解，意向书应当撤销，不再继续履行，韩女士主张的违约及房价上涨损失于法无据。

交定金后能涨房价吗?

在一审中，韩女士出示了三份录音证据和当地电视台录制的节目，证明自己和某公司置业顾问协商沟通的事实，以及某公司擅自改变房屋面积、约定价格等内容已构成违约。

“预订房屋时，该楼盘的价格只有每平方米4100多元，现在房价节节攀升，包括附近的楼盘也涨到了近6000元。上诉人明显是想通过毁约，提升房价谋取利益。”韩女士认为，某公司在利益的驱使下背信弃义，单方提价系恶意违约，目的显而易见。

在陈述答辩意见时，某公司称，意向书约定的房屋面积和价格都是暂定的，在建设过程中存在不确定因素，房屋面积以最后的实测为准。房屋价格随行就市，某公司有权根据市场行情和施工成本调整销售价格。而是否签订合同是原告个人的权利，其可以选择买还是不买，嫌价格贵可以放弃签订正式合同。

“其他附近地理位置的楼盘均价每平方米都在6000元左右，签约意向书约定的价格仅为每平方米4165元，明显与市场价格不符，也违背公平原则。现在房市价格总体上升，上调价格也符合情势变更。”某公司辩称。

韩女士则认为，签约意向书是某公司提供的格式合同，白纸黑字约定的很清楚，不存在对其不公平的情形;房市价格的上涨不能成为某公司违约的理由，不构成法律上的情势变更。

6万元赔偿于法有据吗?

对于一审法院判决某公司赔偿韩女士6万元是否正确，双方也展开了激烈辩论。

某公司认为，预售房作出调整后，已及时告知韩女士，双方也曾多次沟通，不存在给对方造成损失的过错，一审法院酌定赔偿韩女士6万元损失没有法律依据。况且，如果某公司双倍返还定金，韩女士已不存在任何经济损失，再赔偿韩女士6万元也显失公平。

韩女士认为，某公司恶意违约后，自己已丧失在相同时期、相似地段、同等房价下选择房屋的可能，某公司理应赔偿自己的信赖利益损失，一审法院判决正确，请求维持原判。

因上诉人某公司不同意调解，法庭宣布休庭，经合议庭合议后择期宣判。

(本文章来源于法院报)