经济适用房买卖合同效力探究

　　经济适用房买卖合同效力探究

　　【背景介绍】

　　当前房价暴涨，“经济适用房”卖方因房屋市场价格与当时购买价格的巨大差异而心理不平衡，往往要求买方补足房屋差价后才协助办理过户，甚至要求买方返还房屋。

　　卖方这种试图通过诉讼要回正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益的行为，对买方极不公平。

　　如果卖方的这种恶意毁约行为能够得逞，不仅严重损害买方的利益，也是对诚信原则的极大挑衅。

　　近日，南京市中级人民法院在笔者成功代理的一、二审涉及拆迁安置房买卖合同案件中，认可本人“该合同案涉房屋系卖方拆迁安置所得，不违反法律、行政法规的强制性规定或损害国家、社会公共利益应为有效”的代理意见。判决维持原判，驳回上诉请求。

　　裁判要点：

　　1、拆迁安置房虽在不动产所有权证上注明为经济适用房，但该房屋来源不同于一般意义上的经济适用房;

　　2、拆迁安置房来源于被拆迁人原有房屋被拆迁的置换，是整体对价的转换，被拆迁人对于该房屋未享受到国家在经济适用房上的福利待遇，不存在损害公共利益。

　　【基本案情】

　　2009年6月，姚某所有的位于栖霞区某处房屋拆迁，作为拆迁补偿，购买了南京市尧顺佳园小区房屋一套(以下简称案涉房屋)。2012年4月，姚某与刘某通过房产中介签订房屋买卖合同，约定将该房屋以45万元出售给刘某。合同签订后，姚某即将该房屋交付给刘某使用，刘某交付了房款。

　　2016年7月6日，姚某诉至南京市栖霞区人民法院，以该经济适用房买卖合同违反国家法律及行政法规为由，要求刘某返还案涉房屋。

　　【裁判结果】

　　2016年10月28日，南京市栖霞区人民法院经审理认定案涉房屋系姚某因原住处拆迁而获取的拆迁安置房，该房系对姚某作为被拆迁人的整体补偿，具有对价性。案涉房屋买卖合同并不涉及扰乱社会公共利益的问题，应为有效。判决驳回原告诉讼请求。姚某不服上诉至南京市中级人民法院。

　　2017年2月9日，南京市中级人民法院经审理认定，案涉房屋系姚某通过拆迁取得，目前尚未办理产权证，姚某提供的证据不足以证明案涉房屋的性质为经济适用房以及双方签订买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定或损害社会公共利益，请求返还房屋，依据不足。判决驳回上诉，维持原判。

　　【法律分析】

　　本律师结合上述经济适用房买卖合同纠纷案件，以分析经济适用房的特点及其与拆迁安置房的区别为切入点，探究案涉“经济适用房”的来源，从而认定案涉“经济适用房”的本质实为拆迁安置房，因此不存在法律或行政法规规定的“经济适用房”买卖合同无效的情形。

　　一、经济适用房的特点

　　1、申购主体

　　根据《经济适用住房管理办法》第二十五条：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：(一)具有当地城镇户口;(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”

　　2、客体要求

　　根据《经济适用住房管理办法》第十五条：“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。”

　　3、土地来源

　　根据《经济适用住房管理办法》第七条：“经济适用住房建设用地以划拨方式供应。”

　　二、经济适用房与拆迁安置房的区别

　　经济适用房与拆迁安置房的区别主要体现为：

　　1、取得方式不同

　　拆迁安置房是被拆迁人原房屋被征收补偿所得;经济适用房的申购人需符合具有当地城镇户口、低收入以及无房或住房困难等条件。同时，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，还必须经过严格的审核程序。

　　2、取得是否存在对价不同

　　拆迁安置房拆迁遵循的是补偿原则，一般都是被拆迁房屋置换所得;经济适用房具有很强的福利保障性质，政府让渡了一部分收益给申购人，申购人支付的价格远远低于市场价格。

　　3、处分权的范围不同

　　拆迁安置房所有人可以自行决定房屋是自用、出租还是买卖;经济适用房对于买卖有交易时间、交纳土地收益及政府回购等严格限制。

　　三、区分经济适用房与拆迁安置房的方法

　　结合上述经济适用房的特点及其与拆迁安置房的区别，律师作为买方代理人，在区分“经济适用房”与拆迁安置房时，应试从以下几点入手：

　　1、证据收集

　　接受委托后，本律师收集以下证据，从而探究案涉房屋的性质。

　　(1)向案件审理法院申请调查令，至当地住房保障和改革办公室及拆迁安置办公室等部门查验案涉房屋的性质，至卖方所在地派出所调取卖方户口证明。如登记的房屋性质为拆迁安置房、卖方户口为农村户口，那就径直推翻案涉房屋为经济适用房的本质。

　　(2)如果已经办理了房产证，通过房产证上房屋性质的备注可以做一定区分，但千万不要只迷信房产证的登记。笔者在代理上述案件过程中，对同一小区已取得名为“经济适用房”房产证的房屋来源调查中发现，其性质为拆迁安置房。故本案二审中，卖方提供的同一小区名为“经济适用房”的其他住户房产证，法院不予认可。

　　(3)因很多“经济适用房”小区多是由集体土地拆迁安置，小区内很多住户与卖方原为一个村镇或社区。可以向其他住户调查卖方房屋获得过程，必要时需要他们出具证言以及出庭作证。

　　(4)仔细查看双方房屋买卖合同中，是否有缴纳收益金的条款，拆迁安置房是不需缴纳收益金的。

　　2、庭审中互相发问

　　庭审互相发问阶段，应着重向卖方询问以下问题：

　　(1)“你是城市户口还是农村户口?”

　　(2)“案涉房屋是在集体土地上拆迁取得的房屋还是国有土地上?”

　　(3)“如果出售该房屋是否要缴纳收益金?”

　　四、拆迁安置房买卖合同有效

　　在证明上述名为“经济适用房”实为拆迁安置房买卖合同后，还需进一步说明拆迁安置房买卖合同有效，进而为买方另案起诉卖方协助办理过户打好伏笔，做好保障。

　　拆迁安置房是被拆迁户原有房屋置换而来，是依据《拆迁安置补偿协议》取得，拆迁强调的是补偿，被拆迁人在拆迁过程中并未享受到国家的福利保障，相反被拆迁人为了公共利益放弃了原有被拆迁房屋。拆迁安置房与原被拆迁房屋的置换属于对价性的补偿，不同于经济适用住房的保障性质，故不损害国家和公共利益。

　　综上，拆迁安置房买卖协议是被拆迁人处分其合法财产的行为，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害国家和公共利益，应当依法认定有效。卖方应按照房屋买卖协议的约定，协助买方办理过户。

　　【办案心得】

　　我们的行为要符合国家法律法规的要求，同时，市场经济注重契约精神。房价高涨让人性的弱点不鲜暴露的今天，我们更要坚守自己的诚信底线。同时，对于侵害我们切身利益的行为仍将寸步不让!

　　董昊 北京市中银(南京)律师事务所合伙人