“以房抵债”式拆迁安置房协议的本质认定

　　“以房抵债”式南京拆迁安置房协议的本质认定

　　【背景介绍】

　　关于江苏地区拆迁安置房的买卖合同效力问题，早在2017年《江苏

　　省高级人民法院民事审判工作例会纪要》中已明确为有效，该裁判规则江苏省各级人民法院在实务中也予以统一。

　　按理说该类案件已趋于无争议化，但笔者在近些年办理拆迁安置房买

　　卖合同案件中发现，该类案件呈现出“五花八门”的签订、履行形式，如“以房抵债式买卖”、“借款协议与房屋买卖协议并存式买卖”、“代装修式买卖”等等。从而使得“苦苦等待5年，就准备今年办过户”的张某们无可是从。

　　我们今天单探讨“以房抵债”式拆迁安置房协议的本质认定。

　　【基本案情】

　　2014年6月，张某与李某在中介居间下签订《抵押借款协议》一份，约定“李某于合同签订日向张某借款70万元，现将位于南京市某小区(系拆迁安置房，以下简称“案涉房屋”)作为抵押，抵押权四年，借款年利息为借款总额的20%。如果李某逾期不予归还或无力偿还借款，则在该抵押房屋可上市交易时无条件将房屋过户给乙方。”并约定“有下列情形之一视为违约：预约李某三次不到场算作违约，李某因共有关系纠纷导致不能过户算作违约......”。

　　《抵押借款协议》签订当日，张某通过银行向李某全额汇款并支付中介费。李某出具《借条》，载明“本人今日向张某借款70万元”，并向张某提供案涉房屋拆迁协议等材料。后张某自用案涉房屋至今。

　　案涉可以办理过户手续后张某要求李某协助办理遭拒，遂向房屋所在地人民法院提起诉讼。

　　【法律分析】

　　一、本案“以房抵债”协议符合借款协议的表象特征

　　“以房抵债”的问题非常复杂，既涉及法律关系性质的认定问题，又涉及让与担保、流押禁止等问题，更牵涉到虚假诉讼的认定问题。关于“以房抵债”协议的性质认定，可参考《民事审判指导与参考》总第68辑以及《江苏省高级人民法院关于“以物抵债”若干法律适用问题的审理纪要》

　　但就本案中的《抵押借款协议》，笔者认为，分析、探讨“以物(房)抵债”协议的性质和效力问题的前提是“债”的存在。何为“债”?债是按照合同约定或者依照法律规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。通说认为，债是特定当事人之间请求为一定给付的民事法律关系。

　　回到本案，张某与李某之间签订所谓有抵押的《借款协议》，即首先需要分析双方之间是否存在借款法律关系。本案中双方于协议中约定了借款本金、利息及出具了《借条》，有借款合同的表象特征。但笔者认为，本案应结合案件事实认定当事人之间真实意思表示，不应从表象认定双方存在借贷法律关系。

　　二、双方之间合同目的清晰，存在房屋买卖合意及事实

　　(一)从合同实质内容来看

　　1、协议中以涉案房屋作为质押不符合法律关于质押的规定;

　　2、协议中违约情形基本针对房屋过户事宜，即案涉房屋满足上市交易条件后，李某配合张某办理过户手续;

　　3、协议中约定了过户办证等费用承担事宜;

　　(二)从款项支付方式来看

　　1、约定的支付款项方式与通常房屋买卖行为中支付定金、房款、尾款的方式完全一致;

　　2、中介费收据收款事由针对的是“房屋买卖”而非借款，如双方存在借贷关系根本不会交由专业的房屋中介公司居间，且支付较高的居间费用;

　　3、张某除已支付的70万元之外，未再向李某支付其他费用，也未对房屋使用事宜约定租金或使用费等，符合一般房屋买卖合同交付的特征;

　　(三)从双方履行过程来看

　　1、合同签订后李某即将房屋交付张某，张某装修并使用至今;

　　2、合同签订后李某将房屋相关办理产权证的资料交付给张某;

　　3、如李某所称为借款协议，但其从未还任何本息，张某也从未向其主张还款;

　　(四)其他(涉及取证，不便赘述)

　　【办案小结】认定合同关系，不应仅从合同名称等表象特征分析，而更应关注现实交易模式、当事人自主的交易安排，从更有利于实现当事人的合法权益以及尽可能的贯彻意思自治、维护诚实信用和公平原则。

　　北京市中银(南京)律师事务所合伙人 董昊 18761888276