“电商费”“团购费”是否违反法律规定？能退吗？

　　前言：中介公司在购房者认购过程中往往打着“几万可享受房价几折”旗号收取团购费，购房者为了争取最大限度的购房优惠都会愿意支付这些所谓的“团购费”、“电商费”，然而在法律上中介公司收取“团购费”、“电商费”行为是否违反法律规定?购房者能否要求退还?

　　一、中介公司收取“团购费”、“电商费”的行为是违规的

　　根据《房地产经纪管理办法》第18条规定，“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。 房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”

　　《商品房销售管理办法》第二十八规定，“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”

　　因此，中介公司向购房者收取“团购费”、“电商费”，涉嫌变相乱收费，是违规行为。

　　二、购房者能否要求中介公司退还“团购费”、“电商费”?

　　虽然中介公司向购房者收取“团购费”、“电商费”的行为属于违规行为，但《房地产经纪管理办法》、《商品房销售管理办法》只是部门规章，属于管理性规定，而非强制性规定，因此，我们不能以中介机构向购房者收取“团购费”、“电商费”的行为违反法律、行政法规的强制性规定而直接要求中介公司退还团购费。

　　那是不是意味着购房者完全无法要求中介机构退还“团购费”、“电商费”呢?当然不是!

　　实践中，法院既有支持退还团购费的，也有不支持退还的。下面，小编将结合广东省内关于购房者要求中介公司退还团购费的相关案例进行具体分析。

　　1、不支持退还团购费的裁判理由

　　(1)案号：(2019)粤06民终1019号

　　刘思亮向茵创公司交纳团购费后，茵创公司出具了收据。后刘思亮与北大公司签订《商品房买卖合同》，确认涉案房屋总价不含上述团购费。其次，北大公司与茵创公司均确认，北大公司委托茵创公司对案涉房产项目进行推广、宣传及销售，茵创公司介绍的购房人均享受北大公司给予的购房优惠折扣。刘思亮在参与团购，接受茵创公司服务的过程中自愿向茵创公司支付团购费，系其真实意思表示，刘思亮在接受茵创公司服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，要求茵创公司返还团购费理据不足，本院不予支持。

　　(2)案号：(2018)粤06民终7267号

　　关于孔彬、付茜主张的团购费退还问题。恒福公司允许邦盈公司及其组织的中介方开展团购活动，非参加邦盈公司组织的团购活动的客户，不能按团购价格购买恒福公司的房产。从本案庭审中调查情况来看，本批次系列案购房者基本上是通过如电话、广告宣传单、微信宣传等方式得知，绝大部分非本地居民，根据邦盈公司提供的租车费、餐费、佣金代理费支付凭据等，结合庭审中购房者关于购房过程“从广州乘坐大巴车前来、车上很多看房人、到达后有三个售楼人员围住介绍带领看房及售楼人员称‘今天是团购最后一天，不下定就没有团购优惠’”的陈述，可反映邦盈公司前期进行了房源广告宣传，协助接待、接送客户参观，促成交易等在内的服务。孔彬、付茜基于购房需要而向邦盈公司支付了“团购费”，双方形成事实的无名合同关系，孔彬、付茜在缴纳“团购费”当天，确与恒福公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，支付购房款、办理银行按揭借款手续，而恒福公司庭审中亦确认孔彬、付茜等在内的购房者签订买卖合同是基于其与邦盈公司签订的合作合同。故此，在孔彬、付茜与邦盈公司之间的合同关系已经履行完毕的情况下，一审法院对孔彬、付茜提出的邦盈公司应向其返还该项“团购费”不予支持正确，本院亦予维持。

　　2、支持退还团购费的裁判理由：

　　(1)案号：(2019)粤03民终5671号

　　本案为不当得利纠纷。深圳市深盛地产代理有限公司告知郑国杰的房产价格为170万元，但深圳市佳茂威文化发展有限公司与郑国杰就涉案房产的合同成交价为1544376元，且深圳市佳茂威文化发展有限公司并未授权深圳市深盛地产代理有限公司向郑国杰收取费用。深圳市深盛地产代理有限公司在未向郑国杰告知深圳市佳茂威文化发展有限公司房产价格为1544376元的情况下，以团购费的名义私自收取了涉案房产差价155624元，利用郑国杰处于信息不对称的劣势地位，获取不当利益，造成郑国杰损失，依法应当向郑国杰返还获得的不当利益，原审据此判决深圳市深盛地产代理有限公司向郑国杰返还涉案款项155624元及利息的处理无误，本院予以确认。

　　(2)案号：(2019)粤0803民初530号

　　原告为了购买涉案商铺，参与了开发商举办的团购优惠活动，无论何人收取团购费，原告都有理由相信收款人系受开发商的委托，其所缴纳的费用属于购房款的一部分。现《商铺买卖认购合同书》被解除，开发商应当向原告返还团购费。开发商与房地产营销策划公司应属委托关系，受托人履行委托事项中的权利义务应有委托人承担，开发商辩称团购费由房地产营销策划公司收取，与其无关的意见，本院不予采纳。

　　3、检索情况分析

　　(1)法院认为不应该退还团购费的思维路径

　　团购费是服务费：中介公司实际上提供了推广、团购服务，并且得到开发商的认可。购房者在签订房屋买卖合同时享受到团购优惠价，表示接受中介公司提供的团购服务，购房者无权要求中介公司退还团购费。

　　(2)法院认为应该退还团购费的思维路径

　　①团购费是不当利益：中介公司存在其他违规操作行为，开发商没有授权中介公司向购房者收取费用，中介公司故意隐瞒房屋真实价格，利用信息不对称的优势，获取不当利益，造成购房者损失，依法应当返还获得的不当利益。

　　②团购费是购房款的一部分：开发商委托中介公司举办的营销活动，购房者有理由相信团购费是购房款的一部分，即使是向中介公司支付，开发商也应当退还。

　　因此，若中介公司利用优势，故意隐瞒真实情况，以团购的名义谋取不当利益，造成购房者损失的，购房者可以要求中介公司退还。

　　最后，小编也提醒广大购房者，如中介机构或中介人员在购房过程中要求额外支付费用的，购房者可以拒绝;如遇中介机构违规收取费用的，购房者应立即咨询专业律师，以最大限度维护自身合法权益。