新冠肺炎疫情影响下的租赁合同纠纷解决思路

　　鉴于本次疫情的突发性、复杂性和对社会经济生活的全面、广泛的影响，以租赁合同为例，为减少人群聚集可能引发的病毒传染，各地政府先后下令通知电影院、网吧、KTV等娱乐场所全部停止营业。在此情形下，承租人由于停业直接导致无营业收入，在出租人不主动减免租金的情况下，承租人能否请求出租人减免租金甚至解除租赁合同?结合这一问题，本文试探讨法律争议及解决思路。

　　一、不可抗力的引入及法律适用

　　现行民事法律体系中关于不可抗力的概念主要规定在《民法总则》第180条和《合同法》第117条。两个条文中不可抗力的概念规定是相同的，即不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情是否属于不可抗力，法律界虽有争议，但通说认为符合不可抗力的构成要件。

　　2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在答记者问上对此也作出了回应：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

　　但是，法律圈中有的观点并未注意到不可抗力的基础事实与不可抗力的法律后果之间的区别。不可抗力的基础事实是指根据《民法总则》第180条第2款和《合同法》第117条第2款关于不可抗力的规定，某一客观情况如符合“三个不能”条件则构成不可抗力。不可抗力的法律后果是指根据《民法总则》第180条第1款、《合同法》第117条第1款、《合同法》第94条第1项以及合同法分则、《侵权责任法》等法律中规定的适用不可抗力的法律后果，包括免除或部分免除责任、解除合同等。前者是事实判断问题，后者是法律适用问题。在发生不可抗力时能否适用不可抗力的法律后果，则需要在个案中借助二者之间的因果关系作出判断(即法律条文中表述的“因……不能……的”)，正如有学者所指出的：“不可抗力与履行义务受阻之间存在因果关系，是不可抗力引起预定法律效果的核心。”

　　还有文章认为：“ ‘不可抗力’ 或 ‘情势变更’ 均不能不结合具体情境而进行抽象认定，新冠肺炎疫情能否适用 ‘不可抗力’ 或 ‘情势变更’ ，均需结合 ‘因果关系’ 这一要素进行个案认定”。对此，本文持不同意见。某一客观事实是否构成不可抗力还是情势变更的原因，应当由该客观事实的内在特征决定，而不能取决于该客观事实与个性事例的因果关系等外在联系。

　　换言之，新冠肺炎疫情如前所述，尽管其具有阶段性，最终能够够被攻克，但在特定的时期内仍然符合不可抗力的构成要件，应当认定为不可抗力，既符合法律规定的内在特征，也符合日常人民群众的逻辑经验和大众的朴素思维。其本身不因合同签订的时间、地点和合同的类型及履行方式等因素而发生变化。但是，不可抗力对于不同时间、不同类型的合同造成的法律后果，则才是真正需要结合“个案认定”的，因为各个合同的性质不同、权利义务不同、履行情况不同、不可抗力对各个合同履行的影响(障碍)不同，在合同纠纷案件中重点识别和审查不可抗力因素对于合同的影响才是法律实务工作者的重心。

　　经审查，不可抗力对于合同履行没有影响或者虽有一定影响，但当事人通过协商改变履行期限、变更履行方式等途径变更合同或者顺利履行的，则不应重点考察不可抗力的法律后果，但是这并不影响是否构成不可抗力的认定。因此，考察不可抗力的法律适用，需要区分两个步骤：

　　第一步，根据考察基础事实的特征判断其是否符合不可抗力的构成要件，判断标准是《民法总则》第180条和《合同法》第117条关于不可抗力的定义。

　　第二步，考察不可抗力对于合同履行的具体影响，包括有无影响、影响大小、影响方式等判断是否适用不可抗力规则。

　　二、租赁合同中不可抗力规则的适用

　　一般认为，在租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物供承租人使用，承租人的主要义务是按照约定支付租金。由于出租人已将租赁物交付承租人使用，因此出租人已履行完毕其合同义务。而承租人支付租金的义务属于金钱债务。

　　传统民法理论认为金钱债务不发生履行不能，承租人无力履行金钱债务不是法律上的履行不能，因为法律上并不考察造成承租人无力履行金钱债务的具体原因，相当一部分观点认为，疫情等不可抗力对于承租人履行支付租金这一合同义务没有影响，不能构成《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的”所规定的不可抗力与不能履行合同义务之间的因果关系，故承租人不能以发生疫情等不可抗力为由请求出租人减免租金。

　　笔者认为，上述观点仍有商榷之处，具体分析如下：

　　一是出租人是否真的履行了其合同义务?

　　根据《合同法》第216条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人的义务不仅仅是交付租赁物，更为重要的，是“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，也即民法理论上出租人的适租义务。

　　而在因发生疫情政府决定电影院、网吧、KTV等娱乐场所禁止营业的情形下，承租人不能根据租赁合同的约定使用租赁物从事生产经营，其虽然事实上仍然占有租赁物，但占有租赁物不是其签订租赁合同的最终目的，因此，出租人在此情形下并不能“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，由于该事件并非出租人的原因或者过错所致，出租人可以主张不可抗力来免除其无法履行适租义务的违约责任，但不能免除其提供适租财产的主要义务。

　　二是，应当考虑到租赁合同中，承租人是以租金作为对价交换租赁物的使用价值。

　　在前述由于政府禁令导致承租人无法经营的情形下，租赁物的使用价值无法实现，如仍然要求承租人按照合同约定支付租金违背了“等价交换”的市场经济原则。

　　若在承租人无法正常生产经营的情况下，仍按照租赁合同约定要求承租人支付租金，显然违背了民法的公平原则，也违背了社会一般观念。此情形下，应赋予承租人有权请求减免租金的权利，从而达到促进交易，维护公平的根本目的。否则承租人为减少自己损失，则只能选择根据《合同法》第94条的规定通过以“因不可抗力导致合同目的不能实现”为由请求解除合同，从而终止合同权利义务，而这将严重不利于稳定市场秩序、甚至形成更多社会问题。

　　因此，在上述租赁合同中承租人因疫情防控措施无法生产经营的，承租人有权请求出租人减免疫情防控期间租金。当然，出租人出于承担社会责任等考虑，主动减免承租人一定期限内租金不仅是法律上允许的，也是社会道德、商业道德所鼓励的行为。

　　至于承租人能否直接解除合同，由于租赁合同属于持续性合同，当前发生疫情仅仅影响疫情期间无法营业不能实现其租赁商铺的合同目的，但疫情不可能无限期持续下去，待疫情结束后政府自会解除停业禁令，市场秩序逐渐恢复，承租人自可继续经营。因此，承租人原则上不能以发生不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同，除非租赁合同剩余期限非常短暂以至于很有可能将在政府停业禁令解除前届满。

　　若租赁合同的履行不受疫情的影响，自无不可抗力的适用余地。如承租人租赁出租人所有的小区住宅用于居住，且疫情防控期间仍然居住于该房屋。由于出租人已将房屋交付承租人使用、房屋的适用功能并未因疫情受到影响，故其履行了租赁合同主要义务，承租人自应按照合同约定履行支付租金等合同义务。

　　综上，对于租赁合同中不可抗力的适用而言，不能得出能够适用或者不能适用的简单结论。正如赵蕾法官《新冠肺炎疫情影响下的房地产纠纷法律适用问题》一文中总结的“审理该类案件时，应综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等，以公平原则为基础予以处理。具体是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度、比例，应视疫情对房屋租赁合同履行的影响来确定。”

　　三、租赁合同中情势变更原则的适用

　　我国现行法律体系中关于情势变更的规定，主要是《合同法》司法解释二第26条。根据该条规定，情势变更是指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的客观情形，其后果是“当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　情势变更制度的目的，是调整那些虽然能够继续履行、但是如果继续履行将对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的情形。

　　由于上述条文将不可抗力明确排除至情势变更的原因之外，引发了理论上关于不可抗力与情势变更的关系的激烈争论。其实，不可抗力与情势变更虽然在规范目的、法律后果等方面存在显著区别，但二者并非互相排除关系。相反，在一定情形下二者可能重合。

　　以前述商铺租赁合同为例，对于承租人支付租金的合同义务，虽然承租人能够继续履行，但承租人由于无法生产经营，如果继续履行将会造成对承租人明显不公平的后果，所以完全可以引入情势变更原则对当事人之间的利益予以重新调整分配。

　　需注意的是，根据2009年4月27日最高人民法院发布的《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号)，“对于上述解释条文(注：指《合同法》司法解释二第26条)，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”由此可见，司法实务中严格限制该原则的适用，且基层人民法院、中级人民法院均不能直接援引上述条文作出判决，在实务中存在较大诉讼障碍和风险。

　　此外，《民法典(草案)》(2019年12月16日稿)第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在合同订立时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

　　第533条与现行《合同法》司法解释二第26条的规定相比，最明显的一点变化就是情势变更的适用范围上不再排除不可抗力，也即发生不可抗力也有可能适用情势变更，同时，第533条并未像最高人民法院发布《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》中那样，对情势变更在适用范围上、人民法院适用权限上作出严格限制，在《民法典(草案)》通过并施行后，有望真正激活我国的情势变更制度，从而更加灵活地调整当事人之间利益。