租赁的房屋甲醛超标，中介需要负责吗？

　　对于奋斗在一二线城市的年轻人，承担着物价贵、房价高的压力，面对比自己工资高十倍甚至更高的房价，租房不得已成为绝大多数“沪漂”、“北漂”一族的“最佳选择”。

　　租房的市场需求进而促进了房屋租赁行业的繁荣。实践中，房屋中介掌握了市场上绝大部分的房源信息，租房者基本都是通过中介介绍房源，承租事项的洽谈过程也基本由中介“代劳”，承租方与出租方通常只有在最后签订合同的时候才能见上面。

　　如果租赁的房屋出现不适租的问题，出租方应承担法律责任自不待言，那么，中介是否也需要负担一定的法律责任呢?

　　一、说法

　　实务案例中不支持承租者退还佣金请求的原因主要有以下两点：

　　1. 承租人与中介未有明确约定，中介通常不负有审查房屋是否存在甲醛超标的义务。

　　2. 缺乏证据证明中介方明知案涉房屋存在甲醛超标情形。

　　因此，如果满足了上面两个条件，承租人便可以要求中介方承担责任。就此，在租房时应注意：

　　1. 就甲醛问题与中介达成明确约定。如果中介明确作出承诺，比如“如果房屋甲醛超标，我们全额退款”等类似表述，承租人应与中介方就甲醛问题做明确的沟通和约定，必要时可以将该条约定写入居间合同之中。那么，承租人即可以合同约定的内容约束中介方。

　　2. 注意保留证据。如果承租者对某项问题特别在意或者对房屋有特殊要求，可以与中介明确商谈并把达成的约定写入纸面合同中。

　　二、典型案例

　　鲁某、吴某与上海太平洋房屋服务有限公司居间合同纠纷，案号：(2018)沪0115民初78165号

　　(一)案情简介

　　2018年8月19日，经被告居间服务，原告与案外人俞某了签订《房屋租赁合同》。

　　2018年8月24日，原告委托了上海祥宁建筑装饰检测检验有限公司对系争房屋的室内环境污染物进行了检测，该公司于9月3日出具检测报告，其检测结果为，系争房屋内甲醛严重超标2倍，严重超过国家标准规定的健康居住限量标准。原告把检测报告通过手机发给被告，要求被告根据检测结果及合同约定进行协商，但被告坚持认为是原告违约，要求原告支付违约金给出租方。原告认为，被告作为居间方未尽对出租房屋的安全隐患告知义务，且系争房屋存在缺陷，危及安全，故原告签订的租赁合同应属无效合同，被告应把佣金退还原告。

　　(二)法院认为

　　至于原告承租的房屋有甲醛超标的情况，本院认为，原、被告在签订合同时未针对房屋甲醛提出特别要求，被告作为中介公司在将中介的房屋出租前，也没有对房屋甲醛是否符合规定进行专业检测的义务，且原告在签订合同前已上门看房二次，原告自己也不知道房屋甲醛有超标的情况，故要求房屋中介的被告在看房时知晓房屋甲醛超标显然是对被告的一种苛刻，原告也没有证据证明被告知晓房屋甲醛超标且在订立合同时有向原告故意隐瞒，故原告要求被告退还佣金并赔礼道歉，本院依法不予支持。

　　(三)裁判结果

　　不予支持原告退还佣金的请求

　　三、律师点评

　　(一)承租方与中介签订合同的性质

　　当承租者在房屋中介的”带领“下已经相中了某一套房屋，正式与房东签订合同时，中介也会让承租者与其签订一份“中介合同”。该合同在法律上的性质为居间合同，我国《合同法》第424条规定了居间合同的定义，即居间合同是“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在房屋中介关系中，“居间人”即中介公司，“委托人”即承租者，“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”即是中介向承租者提供的查询及报告房源信息、提供承租者与出租方订立租赁合同机会等一系列的具体服务。根据《合同法》第426条、427条的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，实践中，若承租者经中介介绍正式与房东签订了租赁合同，则应当向中介方支付报酬，相反则不必支付费用。

　　(二)甲醛超标，中介是否应承担法律责任?

　　实践中，中介方与承租方对房源信息的掌握往往是不对等的，在未正式签订租赁合同之前的“看房”阶段，承租者只能从中介那里了解关于房屋的各项信息，通常无法直接与房东沟通。那么便不能排除在很多情形下，中介的介绍可能成为承租者决定承租的原因之一甚至是重要原因之一。因此，如果承租者听信了中介的介绍和推荐，承租了房屋之后，发现房屋存在不适租的情形，比如存在甲醛超标情形，此时，中介是否应当承担一定的法律责任呢?承租者能否主张中介违约?能否要求退还中介费或者适当赔偿呢?

　　以甲醛超标情形为例，查阅了相应的实务案例，发现基本全部判决都未支持承租者的退费或赔偿请求。对案例进行分析研究后，我们认为法院不支持承租者请求的原因主要有以下几点：

　　1.承租人与中介未有明确约定，中介通常不负有审查房屋是否存在甲醛超标的义务。

　　中介基于中介合同的主要义务是为租赁双方提供缔约的机会，也即，当中介如实报告了房源信息并促成承租方与出租方交易之后，就已经完成了主要的合同义务。大部分情况下，中介也并不了解房屋内的甲醛指数情况，承租方也未就甲醛问题与中介方做明确约定。因此，在此情形下，法院认为中介并不负担审查房屋甲醛指数情况的义务，那么，也自不必因此承担责任。

　　上述案例中法院未支持原告请求便是基于此原因。

　　2. 缺乏证据证明中介方明知案涉房屋存在甲醛超标情形。

　　虽然审查房屋是否具有甲醛超标情形并非中介方的主要合同义务，但依据《合同法》第425条的规定，中介方应当就有关房源信息向承租者如实报告，如果中介寻找故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害承租者利益的，则不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，如果中介明知房屋存在不适组的情形或重大瑕疵，比如甲醛超标。但刻意隐瞒或欺骗承租者，那么依法，中介是应当返还已收取的中介费，并应视承租人的受损情况给予相应的赔偿。

　　但，问题就在于，证明中介明知房屋存在甲醛超标是十分困难的。根据诉讼规则，原告作为主张请求的一方，应当对自己的诉请提供相应的证据，如果原告无法提供充分证据证明自己的主张，则应承担败诉风险。

　　实践中多数案例是由于没有充分的证据而无法要求中介承担责任。例：谢某以我爱我家公司在租赁合同订立前，即明知但隐瞒了出租房屋室内空气质量严重不合格的事实为由，要求解除与我爱我家公司签订的租赁合同、退还6500元服务佣金并支付违约金13000元的上诉请求，对此本院认为，谢某对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现谢某未能提供证据证明我爱我家公司明知但隐瞒了出租房屋室内空气质量严重不合格的事实，谢某作为负有举证责任的一方应承担不利的后果，故本院对其上诉请求不予支持。【(2015)一中民(商)终字第1858号】

　　四、实务建议

　　什么情况下，中介可能承担责任呢?

　　实践中，法院未支持承租人因甲醛问题要求中介公司退还佣金的请求，主要原因是以上两点因素，那么，如果满足了上面两个条件，承租人便可以要求中介方承担责任。

　　1. 就甲醛问题与中介达成明确约定。

　　所谓合同并不仅是指当事人之间签订的书面协议，而是指当事人之间的真实合意。意思自治是合同的核心原则，只要是合同双方的真实约定，便具有约束双方当事人的法律效力。如果承租人怀疑房屋存在甲醛超标问题，可以要求中介去向房东了解房屋的装修情况以及是否做过检测等，如果中介明确作出承诺，比如“如果房屋甲醛超标，我们全额退款”等类似表述，承租人应与中介方就甲醛问题做明确的沟通和约定，必要时可以将该条约定写入居间合同之中。那么，承租人即可以合同约定的内容约束中介方。

　　2. 注意保留证据

　　提醒各位承租者，租房时一定要注意就房屋各项细节问题与中介方详细沟通并注意保留聊天记录等证据，尤其当涉及中介费用较高时。实务中，很多时候，当事人进行诉讼所需花费的成本与可能退还的中介费用不成正比，且由于证据保留的不足，承租者即使认为中介存在一定责任，也会因起诉“不划算”而不得不选择吃哑巴亏。因此若中介方在微信聊天中有明确承诺或保证的记录，一定要注意保留!

　　虽然大多中介机构都是正规有信誉的公司，但也不乏有不太正规的、不讲信誉的中介公司或中介人员，如果承租者对某项问题特别在意或者对房屋有特殊要求，可以与中介明确商谈并把达成的约定写入纸面合同中。