买到抵押房应当如何维护自身权益？

　　基本案情

　　案由：房屋买卖合同纠纷

　　原告郑某，女，汉族，1986年3月7日出生，住四川省金堂县。

　　委托代理人罗学德，四川伦德律师事务所律师。

　　被告仲某，女，汉族，1963年12月9日出生，住成都市青羊区。

　　委托代理人仲丽某，女，汉族，1977年3月16日出生，住吉林省德惠市。

　　委托代理人李某，系四川**律师事务所律师。

　　第三人成都众恒房地产经纪有限公司。住所地：成都市高新区。

　　法定代表人黄某。

　　委托代理人周某，男，汉族，1992年6月15日出生，住四川省会理县，系该公司员工。

　　原告诉讼请求：

　　一、解除原被告订立的《房屋买卖合同书》;

　　二、被告仲某返还定金2万元及利息(按年利率4.9%计算);

　　三、被告仲某按照成交价的5%支付违约金37500元;

　　四、被告仲某支付原告郑某因办理贷款发生的费用3200元。

　　案情简述：

　　2016年11月27日，仲某(甲方、卖方)与郑某(乙方、买方)签订了《房屋买卖合同书》，第三人成都众恒房地产经纪有限公司作为居间方、丙方亦签约于该合同，约定乙方购买甲方位于成都市武侯区机投镇中央花园5幢5单元7楼B号的房屋(权2522167)，建筑面积为152.3平方米，成交价为75万元。并约定，在合同签订当日，乙方向甲方交付定金2万元;签订合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款21万元支付给甲方，剩余房款52万元申请贷款。乙方应于2016年12月10日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款由放贷银行直接支付给甲方。甲乙双方应于2016年12月30日前按丙方通知亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续，并按房管局规定完成后续过户取件手续，不得以各种理由拖延或推辞;如乙方以贷款方式购买，则递件过户时间为乙方贷款申请获得通过后三个工作日内。在甲方收齐房款(托管定金除外)3个月内，甲方将该房屋交付给乙方。基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方达成交易并签订合同，乙方同意在合同签订当日向丙方支付佣金7500元。关于违约责任，合同约定除因不可抗力或者因法律法规和相关政策变动致使合同不能正常履行的或解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付丙方佣金，并支付该次交易已发生的所有费用。合同特别约定，该房有抵押贷款(即尚有设立于该房屋上的抵押债务未清偿)，经甲乙双方协商约定，带23万元抵押过户(即在不清偿原有债务和解除抵押的情形下直接办理房屋过户手续)，于取件当日解除抵押。

　　合同签订当日，郑某向仲某支付了购房定金2万元，仲某托管于第三人成都众恒房地产经纪有限公司处。2017年1月26日，农业银行成都光华支行针对郑某的购房贷款申请，同意向郑某发放个人住房二手楼按揭贷款53万元。郑某为办理贷款向成都丹佛不动产投资有限公司支付了费用3200元。合同签订后，由于设立在交易房屋上的抵押权未能解除，也未能获得抵押权人同意交易的意思表示，仲某不再配合郑某继续履行合同，郑某遂提起诉讼。

　　判决结果：

　　一、解除原告郑某与被告仲某于2016年11月27日订立的《房屋买卖合同书》;

　　二、被告仲某于本判决生效之日起十日内返还原告郑某定金20000元，第三人成都众恒房地产经纪有限公司承担连带责任;

　　三、被告仲某于本判决生效之日起十日内向原告郑某支付违约金37500元;

　　四、被告仲某于本判决生效之日起十日内支付原告郑某因办理贷款发生的费用3200元;

　　五、驳回原告郑某的其他诉讼请求。

　　律师点评

　　在订立房屋买卖合同时，除了要了解房屋的基本产权信息，不容忽视的一点就是要事先了解该房屋是否有设置抵押。生活中不免存在房屋出卖人故意隐瞒房屋抵押信息、或者在房屋需要过户时出卖人无法解除房屋抵押导致无法过户的情形，此时，一般买方都已经交付定金，支付首付款，办理了贷款，等一切手续都齐全，最后知晓房屋因为设置有抵押无法过户，既浪费了精力财力又延误了买房的好时机。

　　因此，购买房屋时就需要注意及时与卖方或者中介机构了解房屋的抵押信息，以及对方是否能够在过户前将房屋设置的抵押解除等情况，在签订购房合同时，最好能够就房屋抵押信息约定卖方承诺、违约责任赔偿等内容，以至于出现上述情况时可以尽可能弥补损失。本案律师代理的当事人在购房时已经知晓房屋抵押情况，虽不存在卖方故意隐瞒房屋抵押信息等情形，但是从合同目的上看，卖方有办理解除抵押手续，协助过户的义务，最后因为卖方原因导致房屋的抵押权无法解除，合同履行不能，导致产生根本违约。我方当事人得以有权按照合同的约定要求返还定金和支付违约金赔偿。其实除了采取解除合同的方式挽回损失以外，在买到抵押房时若是发现卖方有能力注销房屋抵押，买方也有权要求卖方采取一切可能的措施注销抵押登记，继续履行合同，将房屋过户。