开发商延期交房的违约金如何计算

　　案例一：四川广安仁祥房地产开发有限公司、聂文惠商品房销售合同纠纷(2020)川16民终365号广安市中级人民法院

　　一、案情简介

　　聂文惠、汤步修与仁祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2017年6月30日前办理房屋初始登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.01%的违约金。

　　2015年12月，仁祥房地产公司向聂文惠、汤步修交付了房屋。2018年12月26日，仁祥房地产公司取得了聂文惠、汤步修购买房屋所在楼栋的权属证明，完成了初始登记。2019年5月8日，聂文惠、汤步修取得了购买房屋的不动产权属证书。

　　二、争议焦点

　　仁祥房地产公司是否应当支付延迟办理初始登记及转移登记违约金。

　　三、裁判要点

　　仁祥房地产公司于2018年12月26日取得涉案房屋所在楼栋权属证明，已构成违约。仁祥公司应当按照合同约定支付延迟初始登记的违约金。

　　双方没有对办理转移登记的期限及相应违约责任进行专门约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条推定仁祥房地产公司应当在取得聂文惠、汤步修购买房屋所在楼栋权属证明之日起三个月内为聂文惠、汤步修办理转移登记，逾期视为违约。2019年5月8日仁祥房地产公司才为聂文惠、汤步修办理登记，应当承担逾期办理的违约责任。

　　四、相关法律依据

　　A 、《合同法》第114条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

　　B 、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

　　C 、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

　　D 、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”

　　3、未约定违约金的

　　已支付房款总额为基数;按照年利率6%确定违约金。