疫情期间办公用房如何减免房租

　　疫情期间笔者接到了许多有关房租减免问题的咨询，咨询者多为民企经营者，鉴于此类问题许多朋友近期也可能会遇到，因此写作该篇文章供大家参考。

　　一、疫情期间是否可申请减免房租

　　1. 申请减免房租的首要前提是房屋不能正常使用，如果疫情期间房屋可以正常使用，承租方也正常使用了承租房屋，则不存在减免租金的问题。

　　2. 何种情况下可以申请减免房租

　　如果疫情期间房屋未能正常使用，那么是否可以申请减免房租，要看影响房屋正常使用的原因是什么。

　　(1)因政府行政命令导致无法使用房屋

　　如果因政府行政命令导致房屋不能够正常使用，此种情况下基于公平原则，可以相应地减免房租。比如疫情期各地政府就复工事宜出台了相关政策，要求企业延迟复工，延迟复工期间的租金可以要求相应减免。

　　(2)因出租方原因导致不能使用承租房屋

　　比如在政府规定的复工期结束后因出租方无法达到复工条件而要求承租方延迟复工的(如无法做到消杀防控的)或者出租方基于疫情防控的要求主动要求承租方延迟复工的或者因为其他可归责于出租方的原因，导致承租方无法使用房屋的，此种情况下，出租方存在责任，承租方可以要求减少或者免除租金。但鉴于出租方无法提供房屋的最终原因是因为疫情原因，这种情况下可以要求减少租金，但无法免除租金。

　　(3)因承租方原因无法使用承租房屋

　　政府规定的复工期结束后，如果出租方未明确告知承租方延迟复工，承租方基于疫情防控需要继续延迟复工无法正常使用承租房屋的，这种情况下可以与出租方协商减免房租。除此之外承租方无法使用承租房屋的(如因承租方经营不善暂停经营的)，申请减免房租一般不会得到支持。

　　二、如何减免租金

　　首先需要明确的是，即使是因政府行政命令、政府政策原因或者因出租方原因导致承租方无法正常使用承租房屋，承租方基于法定理由或者基于合同法的公平原则，可以要求减免租金，但是仍要经过出租方同意以及双方的协商，才能确保顺利实现减免。否则，就需要通过司法救济方式实现减免租金的目的。由此，也就涉及到了协商及诉讼两种途径：

　　1、通过协商方式

　　与出租方谈判减免房租主要涉及到沟通谈判的问题了，针对这种方式想必不同人有不同的方式，这里就不多说了，这里主要提供一些可以利用的资料、因素或者方法。

　　比如说政府要求延迟复工的规定、当地法院疫情有关案件的审判指导意见、出租方要求延迟复工的通知、出租方要求做好复工准备工作的通知、租赁合同的履约状况等(比如前期履约良好等等)、出租方在疫情期间提供服务的相关情况、政府倡导减免租金的政策以及所承租房屋所有权人是否属于国企等，出租方可以充分利用以上资料和文件等有利于己方的以及不利于出租方的部分协助进行协商沟通。

　　2、通过诉讼的方式

　　在沟通不顺畅的情况下，如果承租方决定通过诉讼方式实现减免房租的目的，在前期就要注意搜集如下证据：

　　(1)政府要求延迟复工的文件。该类文件都是公开的，比较容易检索。

　　(2)政府有关复工要求的文件。此类文件重点找一下对于出租方的一些规定，重点核查出租方是否符合相关文件约定的复工条件，是否按照政府的有关规定为复工提供了其应该提供的设施和条件。

　　(3)出租方发放给承租方要求延期复工的通知或者有关复工条件的相关文件。

　　(4)所承租房屋所有权人是否属于国企。

　　(5)承租方受疫情影响营收产生重大减损的证据，比如同时期的财务报表以及疫情前、疫情期间企业的财务报表。

　　(6)承租方之前履行租赁合同的相关证据如租金支付的凭证、租赁合同等。

　　(7)其他能够证明因政府行政命令、政策或者出租方原因导致承租方不能正常使用承租房屋的证据。

　　三、参考的法律法规及法院指导意见

　　1. 上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》(以下简称《问答》)

　　商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

　　答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

　　居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

　　答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

　　2. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)

　　第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　3. 浙江省高级人民法院民事审判第一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》

　　租赁房屋因疫情放空需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可以根据公平原则视情况适当延迟租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。