成都文翰餐饮文化有限公司与成都奥邦房地产开发有限公司房屋买卖...

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）成民终字第2052号

上诉人（原审被告）成都文翰餐饮文化有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南四段二十号。

法定代表人谭海东，公司经理。

委托代理人艾述红，四川卓安律师事务所律师。

委托代理人刘阳。

被上诉人（原审原告）成都奥邦房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段21号4幢1单元15楼2号。

法定代表人张小会，公司经理。

委托代理人崔亮。

委托代理人杨里。

上诉人成都文翰餐饮文化有限公司（以下简称文翰餐饮公司）与被上诉人成都奥邦房地产开发有限公司（以下简称奥邦房产公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2013）崇州民初字580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2011年12月15日，奥邦房产公司与文翰餐饮公司签订《街子印象商品房定购协议》，由文翰餐饮公司整体购买奥邦房产公司销售的崇州市街子镇金鱼东街“街子印象”项目三号商业楼1-4层的房屋，总建筑面积1898.97平方米，房屋总价款1100万元，双方在上述订购协议中约定，合同签订之次日内文翰餐饮公司向奥邦房产公司缴纳定金50万元，在签订《商品房买卖合同》时定金不予退还，自动转入房屋首付款，文翰餐饮公司按揭首付款（不得低于总房款的50%）550万元，房屋余款550万元办理银行按揭，双方还约定首付款550万元的付款方式在本协议签订之日起二日内付290万元（含定金50万元），首付余款260万元文翰餐饮公司以分期付款方式于2012年5月31日前支付给奥邦房产公司，同时约定，文翰餐饮公司交纳定金后，即按银行按揭贷款方式到奥邦房产公司处付清购房全款并同时签订《商品房买卖合同》。因产权备案的需要，奥邦房产公司与文翰餐饮公司将上述3号商业楼1-4层的房屋划分为13个独立单元房屋，奥邦房产公司与文翰餐饮公司分别以出卖人、买受人名义签订13份《商品房买卖合同》，每份《商品房买卖合同》的第十条均约定“（一）、出卖人应当在2012年5月1日前向买受人交付商品房；”的内容，当天奥邦房产公司与文翰餐饮公司又对《商品房买卖合同》进行补充和更正，双方就13套房屋分别签订《商品房买卖合同补充协议》，13份补充协议的第五条第二项均明确载明“买受人采用一次性付款、分期付款方式购房的，必须在交清购房款总价款后，出卖人方能办理房屋交接手续。当买受人未按合同约定交清房款的，视为买受人违约，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人向出卖人支付房屋总价款的5%的违约金，并在超出约定30日仍未按约定交清房款的按房屋定购协议买受人所交定金不予退还，出卖人有权收回房屋”。文翰餐饮公司于2011年12月15日支付奥邦房产公司定金50万元，当月23日又支付240万元，共计支付290万元，对尚欠260万元购房款，为了文翰餐饮公司顺利办理银行按揭贷款和奥邦房产公司公司账务管理，经双方同意，文翰餐饮公司于2011年12月15日向奥邦房产公司出具借条1张，又于2011年12月27日向奥邦房产公司出具了欠奥邦房产公司首付款260万元的欠条1张，文翰餐饮公司在借条中申明该260万元“借款”与欠条中购房款260万元属于同一笔款项，文翰餐饮公司在欠条中承诺在2012年5月31日之前向奥邦房产公司付清所欠购房款260万元。2011年12月13日，文翰餐饮公司向南充市商业银行股份有限公司成都分行递交按揭贷款申请书，其中载明“因我公司发展需要，购买成都崇州市街子古镇“街子印象”3号商业楼1栋，已经付款550万元（大写人民币伍佰伍拾万元），现申请贷款550万元（大写人民币伍佰伍拾万元）”，该银行于2012年1月16日就上述商业楼（即“街子印象”三号楼13套房屋，建筑面积1898.97平方米，合同备案号30104-30116号）与文翰餐饮公司签订了《公司客户购房借款合同》1份，整体向文翰餐饮公司发放了550万元借款。之后，经奥邦房产公司多次派员或向文翰餐饮公司发放催款通知单催收所欠260万元购房款，文翰餐饮公司陆续支付了130万元，至今尚欠奥邦房产公司130万元购房款。

另查明，2012年1月12日奥邦房产公司将位于崇州市街子镇金鱼东街“街子印象”项目三号楼1-4层的13套房屋全部的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》在崇州市房地产管理局进行了备案登记（合同签约备案号30104号-30116号）。审理中，经原审法院多次主持奥邦房产公司与文翰餐饮公司调解，因双方分歧较大，致调解未果。

原审认为，奥邦房产公司与文翰餐饮公司签订《街子印象商品房定购协议》及13份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方自愿达成的关于文翰餐饮公司向奥邦房产公司整体购买崇州市街子镇金鱼东街“街子印象”项目三号商业楼1-4层的房屋（总建筑面积1898.97平方米，房屋总价款1100万元）的协议，上述内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力。奥邦房产公司主张文翰餐饮公司给付所欠的购房款130万元，因双方对欠款事实一致认可，文翰餐饮公司逾期未支付，应承担限期清偿的民事责任，故对奥邦房产公司该项请求，原审依法予以支持。奥邦房产公司主张文翰餐饮公司逾期未付购房款的违约金，根据双方签订的《街子印象商品房定购协议》及文翰餐饮公司向奥邦房产公司出具的欠条，文翰餐饮公司付款时间为2012年5月31日，至今文翰餐饮公司尚欠奥邦房产公司130万元未付，按照上述《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款“买受人采用一次性付款、分期付款方式购房的，必须在交清购房款总价后，出卖人方能办理房屋交付手续。当买受人未按合同约定交清房款的，视为违约，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人向出卖人支付房屋总价款的5%的违约金，并在超出约定30日仍未按约定交清房款的按房屋订购协议买受人所交定金不予退还，出卖人有权收回房屋。”的约定，文翰餐饮公司超期未付清购房款，其行为属于违约；至于违约金的计算，根据上述《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的约定，由于文翰餐饮公司以总价款1100万元整体购买奥邦房产公司开发的崇州市街子镇金鱼东街“街子印象”三号商业楼1-4层房屋，虽该1-4层房屋被划分为13套房屋，但文翰餐饮公司所欠的130万元购房款，是购买商业楼1-4层的房屋整体所欠，不能确定是欠其中那一套房屋的款项，故根据上述补充协议的内容，文翰餐饮公司未付清总房款，即按照总房款的1100万元的5%向奥邦房产公司承担违约责任，故对奥邦房产公司主张支付违约金55万元的诉讼请求，原审依法予以支持。奥邦房产公司主张文翰餐饮公司所欠260万元首付款逾期付款的利息损失526221.78元，由于本案系商品房销售合同纠纷，2011年12月15日文翰餐饮公司所欠奥邦房产公司260万元实质为购房款，并非借款性质，奥邦房产公司主张借款利息，于法无据，原审不予支持。奥邦房产公司主张因文翰餐饮公司逾期未付购房款，造成奥邦房产公司赔偿第三方的损失66万元，根据《》第第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因奥邦房产公司不能举证证明该损失是由于文翰餐饮公司违约付款造成的，故对该项请求依法不予支持。文翰餐饮公司提出奥邦房产公司未按期交付房屋，至今没有为文翰餐饮公司办理上述房屋产权凭证，奥邦房产公司存在违约的抗辩主张，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》中约定奥邦房产公司向文翰餐饮公司交房时间为2012年5月1日，但在奥邦房产公司与文翰餐饮公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款“买受人采用一次性付款、分期付款方式购房的，必须在交清购房款总价款后，出卖人方能办理房屋交接手续，当买受人未按合同约定交清房款的，视为买受人违约……”中对交付房屋作出补充和更正，即奥邦房产公司交付房屋给文翰餐饮公司的前提条件是文翰餐饮公司须向奥邦房产公司履行付清总房款1100万元的义务，由于文翰餐饮公司至今未向奥邦房产公司履行付清购房总价款的义务，奥邦房产公司未向文翰餐饮公司交付房屋并不构成违约，对文翰餐饮公司的抗辩理由不予采信。据此，依照《》第、第第一款、第、及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、成都文翰餐饮文化有限公司在判决生效之日起二十日内支付成都奥邦房地产开发有限公司购房款130万元。二、成都文翰餐饮文化有限公司在判决生效之日起二十日内支付奥邦房产公司成都奥邦房地产开发有限公司违约金55万元。三、驳回成都奥邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果文翰餐饮公司未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费9150元，由成都文翰餐饮文化有限公司负担（此款暂由奥邦房产公司预付，文翰餐饮公司在判决生效之日起十日内支付给奥邦房产公司）。

宣判后，文翰餐饮公司不服，以原审法院认定文翰餐饮公司的付款方式和适用《补充协议》第五条第二项的约定计算违约金错误等为由提起上诉，请求按照银行同期贷款利率承担实际所欠款项的违约责任。

奥邦房产公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审查明与原审相同。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点是文翰餐饮公司如何承担违约责任问题。文翰餐饮公司上诉认为自己不符合《补充协议》第五条第二项约定的“一次性付款或分期付款”计算违约金的情形。但是，从双方约定的内容以及文翰餐饮公司实际付款情况看，文翰餐饮公司是按照分期付款的方式向奥邦公司支付的房款，其情形符合双方《补充协议》第五条第二项约定的情况，文翰餐饮公司至今未按约定付清所购房屋款，应按约定承担违约责任，故文翰餐饮公司上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9300元，由上诉人成都文翰餐饮文化有限公司负担。一审案件受理费的负担方式按原判执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　唐云国

代理审判员　　李　俊

代理审判员　　毛程程

二〇一四年五月三十日

书　记　员　　郑沁怡