房屋买卖合同因违约解除，产生的房屋差价损失能否获得支持？

　　现实中由于房价上涨，出卖人与买受人签订了房屋买卖合同之后，出卖人为了获得更高的利益，常常反悔，拒绝履行合同或者又将房屋卖给出价更高的人，导致交易无法继续进行，合同因出卖人违约而解除。那么在这种情况下，买受人可以主张哪些损失呢?就房屋价格上涨所形成的差额能否作为买受人的损失而要求出卖人进行赔偿呢?如果可以，这个金额又该如何确定呢?

　　案例回顾

　　2017年3月10日，张某(出卖人)与朱某(买受人)签订了《房屋买卖合同》，朱某支付了50000元定金。2018年9月10日，张某微信告诉朱某，因为附近将规划地铁，房价每平米上涨了1000元，不愿意再将该房卖给朱某。后张某在朱某毫不知情的情况下将该房卖给了第三人，并办理了过户手续。双方商谈未果，朱某遂向法院提起诉讼，要求张某赔偿因为房价上涨而造成的损失。法院裁判支持了朱某的请求。

　　裁判要旨

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

　　“合同履行后可以获得的利益”，即是所谓的“可得利益损失”，法律规定违约方应赔偿可得利益损失，是为了保护守约方的履行利益。可得利益损失具体到本案例中，是指当出卖方单方违约解除合同时，房价上涨给买受人造成的损失。

　　那么为什么会产生这样的损失?为什么违约方需要承担这一损失?可以从两个方面来理解：

　　1、在房价上涨的情况下，如果继续履行合同，买受人就可以获得房屋的增值利益;

　　2、因为出卖人违约，导致买受人无法获得该房屋，如果继续购买同一地段同等条件的房屋作为替代，需要支付更高的价格。

　　在法院实际裁判中，只要不违反其他法律规定，房屋差价损失都是可以得到支持的。那么这个房屋差价的金额如何确定呢?

　　商品房价格涨跌而产生的价差损失的计算方法，合同有约定的从其约定，没有约定的，首先可以比照起诉时最相类似商品房的市场价与买卖合约成交价之差计算，其次没有最相类似商品房比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。

　　在一房二卖的情况下，房屋差价损失的确定其实可以以两次买卖成交的价格之差作为标准来确定，不需要再另行委托机构进行评估。

　　律师风险提示

　　那么实践中如何做好风险防范呢?

　　1、在签约前做好房屋权属等情况的调查，避免出现合同无效或履行不能的情况;

　　2、细化合同条款，可以在合同中明确约定房屋差价损失的比照标准，比如“同小区同楼层同户型的中介咨询市场成交价”等;

　　3、在履约过程中，注意保留证据;

　　4、如果发现出卖人违约，要及时提起诉讼并采取诉前财产保全措施，以保障自己能够顺利维权。