成龙北京豪宅被查封拍卖始末

　　这些年，高房价一直让老百姓诟病不已，房子早已不是单纯的用于居住，更多的是用来投资。

　　时间回到2006年，当年全国房地产投资19352亿元，比上年增长21.8%，房地产投资占社会固定资产投资额的17.6%。虽说当年房地产过快增长得到了有效抑制，但是高房价时代的到来已无可避免。

　　眼看内地房地产市场如此火爆，很多港台明星都积极在内地置业投资，其中不乏大手笔。

　　2006年1月，成龙与御嘉置地公司签订了一份《商品房认购书》，购买御嘉置地开发的位于北京市东城区NAGA上院项目的两套房产，建筑面积1200平，两套房产市价总计人民币3360万元，并赠送6个车位。上述房产即为涉诉案件的标的房产。

　　双方约定，成龙应作为NAGA上院的形象代言人，对整个项目进行代言，具体代言内容双方商议后另行签订补充协议。

　　同年4月，成龙以其名下公司中泰国际集团有限公司(下称中泰公司)名义与御嘉置地签订了《北京市商品房预售合同》，由中泰公司购买NAGA上院两套房产。

　　5月6日，成龙的经纪公司(JACKIE&WILLIEINTERNATIONALLIMITED)，与御嘉置地签订的《NAGA上院推广宣传协议》，成龙需在2006年5月份到2008年5月份为期两年的时间内，参予4次NAGA上院的宣传推广活动，相关推广活动的费用为人民币2660万元。

　　后中泰公司、经纪公司与御嘉置地三方又签订《补充协议》，约定以推广活动费2660万元折抵中泰公司购房款。后续中泰公司向御嘉置地支付了1300万房款。

　　在成龙的代言活动推广下，NAGA上院项目也是顺利完成了整个销售目标，开发商也是挣的盆满钵满。

　　2009年，项目整体交付，当初的两套房产与车位也是如约交到成龙手中，其后一直由成龙及其家人居住。

　　在NAGA上院项目上，御嘉置地确实赚了不少，公司一时也是风光无限。好景不长，在与一家名为北京天鸿控股(集团)有限公司(下称天鸿公司)的业务中，双方发生了债务纠纷。依据仲裁调解结果，天鸿公司向北京市二中院申请立案执行。2017年12月，法院查封了御嘉置地名下部分房产及车位，成龙购买的房产亦在其中。

　　2018年6月，成龙以案外人身份，对法院查封涉案房屋及车位提出执行异议，请求中止对涉案房屋及车位的执行并解除查封，后成龙撤回异议请求。

　　同年12月，中泰公司又以案外人身份提出执行异议，二中院于2019年5月裁定，由于中泰公司无法提供相关购房款项已实际支付完毕为由，驳回了中泰公司的异议请求。

　　中泰公司并未放弃，于是基于法院的裁定，中泰公司提起了执行异议之诉，并且补充提供了相关房款已支付完毕的证据。

　　依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　本案中，一审法院认为，中泰公司提供了与御嘉置地签署的购房合同，在没有相反证据情况下，该合同应属有效;自2009年至今，房屋一直由成龙及其家人居住使用，中泰公司同时提交了物业费缴纳凭证以及水、电、供暖等费用缴纳凭证，应依法认定为合法占有;相关付款凭证证明购房款项在2007年4月已支付完毕;同时，关于房屋未办理过户的原因，御嘉置地也表示是由于其自身过错原因，未办理产权登记。据此，法院判决停止对于涉案房产的执行。

　　拿到判决，在成龙认为风波已经平息之时，谁知峰回路转。天鸿公司提出上诉，要求二审法院撤销一审判决。其实一审法院适用法律并无不当，在法院查封涉案房屋之前，成龙方确实持有有效购房合同，支付了所有房款，同时合法占有使用该房屋。依据司法解释相关规定，这三点都没有问题，关键问题出现在了最后一点上，即没有正常办理房屋产权登记的责任到底在哪一方。

　　名义上，一审御嘉置地明确表示责任在己方，是由于自身欠税导致无法开立购房发票的原因导致无法办理房屋产权登记。实际上，当年与成龙一批购房的业主中，也有部分碰到了这个问题，只不过当时那些业主通过诉讼渠道，实际完成了房屋产权登记手续，顺利取得了房屋的所有权。

　　在此情况下，成龙方实际是要对未办理房屋产权登记承担责任的，原因是存在相同情况下办理产证的先例，只不过怠于行使该权利，导致了现在的局面。

　　二审北京市高级人民法院也是依法作出了终审判决，撤销一审判决，改为支持上诉人天鸿公司的诉讼请求。

　　我国的房屋所有权有严格的登记公示制度，在未办理房屋产权登记的情况下，仅仅签订购房合同并支付房款，并不能取得房屋所有权，房屋的所有权依然在开发商手中，此时存在开发商二次销售和由于自身债务原因被执行查封的风险。

　　笔者认为，二审法院判决事实认定清楚，适用法律准确，成龙方后续启动再审的可能性微乎其微。后续只能通过向御嘉置地追偿来挽回损失。

　　在此建议所有的看官，在购房事务中，一定要慎之又慎，千万不可马虎大意。