买房遭遇“一房二卖”，该如何维权？

　　导语

　　近年来，随着房地产市场的迅速发展，面对房价持续上涨的利益诱惑，总有一些人动起了歪心眼。在一系列的购房纠纷中，最典型的当属“一房二卖”的情况。所谓“一房二卖”，就是出卖人将房屋出卖给两个不同的买房人。

　　“一房二卖”的民事法律认定

　　一、房屋买卖合同效力的认定

　　根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同,自成立时生效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十五条：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”只要买卖合同系双方当事人的真实意思表示并且没有《合同法》第五十二条规定的无效情形，均为有效合同，可根据合同约定要求继续履行或者承担违约赔偿责任。

　　二、谁有权取得物权的认定

　　最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事部分)纪要》第十五条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”因此，在“一物二卖”合同均有效的情况下，取得物权优先顺位如下：

　　(1)已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的;

　　(2)均未办理登记，先占有的优于后占有的;

　　(3)均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。

　　三、无法取得物权的买受人的权利救济首先，由于出卖人无法实际履行义务已构成了根本违约，买受人可以主张解除合同并根据合同约定要求出卖人承担采取补救措施或者赔偿损失等合同违约责任。其中，根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，对无法取得物权的买受人而言，其可能因此经历房价上涨及失去其他交易机会，对其而言是造成了损失的，亦可以据此主张可得利益损失。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”，属于商品房买卖的，无法取得物权的买受人还可以据此主张出卖人承担不超过已付购房款的惩罚性赔偿。

　　“一房二卖”的刑事法律认定

　　《刑法》第224条明确规定了合同诈骗的刑事责任：以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

　　如何区分“一房二卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗犯罪?

　　●一是卖房者主观上是否具有非法占有对方当事人财物的目的和动机。

　　●二是客观上是否利用房屋买卖合同这一形式，实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。

　　就“一房二卖”而言，由于行为人在卖房过程中必然要隐瞒房子已经被卖或者被抵押的事实，因而具有虚构事实、隐瞒真相的行为特征，因此其行为是否成立合同诈骗罪的关键在于行为人“一房二卖”时主观上是否具有非法占有他人财物的目的。

　　律师提醒

　　房产买卖动辄数百万，购房者在购房前需认真审核中介资格、房屋权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。在买房时如何防止“一房多卖”，重中之重是尽快办理过户登记，完成产权变更手续，以防发生纠纷。如果在购买房屋遇到“一房多卖”法律纠纷时，建议尽快委托律师处理，维护自身合法权益。