样板房与实际交付的房屋不一致，购房者如何维权？

　　样板房是一个楼盘的脸面，是对楼盘良好形象的展示，样板房的好坏往往直接影响房子的销售，好的样板房，能成功激起购房者的购房欲望。因此，很多开发商不考虑装饰成本，也不惜重金，力求做到尽善尽美。但我们都知道，样板房是为了促进房屋销售专门搭建出来的，强化了房屋的优点，掩饰了房屋的缺点，开发商最终向客户交付的房屋基本不可能达到样板房的效果，现实中，也经常出现样板房与开发实际交付的房屋不一致的情况。下面这位当事人就遇到了这样的问题。

　　案例

　　2013年8月，韩先生考察完某楼盘的样板房后决定购买该楼盘的一套期房，之后，韩先生与开发商签署了房屋买卖合同。经过漫长等待，韩先生终于等来收房，但韩先生在验收新房时却发现，主卧室窗户的高度明显小于其购买时销售人员带其参观的同户型样板房的窗户尺寸。于是，韩先生拒绝收取该套房屋。后韩先生与开发商协商无果，且开发商拒绝赔偿，韩先生遂诉至法院。

　　法院审理后认为：涉案房屋窗户的尺寸与样板房窗户的尺寸相差53厘米，且开发商销售人员并未针对窗户尺寸的区别向韩先生作特别的说明，考虑到更改涉案窗户尺寸存在难度，且可能更改规划设计，故酌情判决由房地产开发公司赔偿韩先生损失20000元。

　　律师分析

　　购房者在购买期房时，往往通过开发商向社会公开发布的广告宣传、样板房及销售人员的介绍这三个主要途径来了解所购商品房的信息，很多购房者正是看中了样板房的户型、结构等才会购房。因此，一旦购房者发现，开发商交付的房屋与样板房不符时，就感觉自己上当受骗了，这时，购房者想弄清楚的就是，能不能追究开发商的责任。

　　实践中，并不是开发商交付的房屋与样板房不一致，购房者就可以当然地要求开发商赔偿，需要视具体情况分析。

　　根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”因此，样板房是否具有合同上的效力，要看开发商是否对二者的一致性进行了说明。

　　1、开发商明确样板房非实际交付标准，购房者以实际交付的房屋与样板房不一致为由要求开发商承担责任的，不予支持。

　　开发商明确样板房并非实际交付标准的常见方法有两种：

　　一是，样板间现场明确公示样板房非实际交付标准;

　　二是，在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定，样板房并非实际交付标准或仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，仅供参考，不作为交楼的标准。

　　司法实践中，如果开发商已经通过上述方式明确样板房不是实际交付标准，视为开发商已经对商品房与实际交付房屋不一致进行了说明，若购房者再以开发商交付的房屋与样板房不一致为由主张拒收房屋或要求开发商承担违约责任的，一般不予支持。

　　2、当样板房有合同上的效力时，开发商实际交付的房屋与样板房不一致，购房者可以要求开发商承担责任。

　　根据《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，如果开发商实际交付的商品房与样板房不一致，开发商应当在销售商品房时就两者不一致的情况明确向购房者作出说明;如未作出说明的，视为实际交付房屋应当与样板房一致，否则属于开发商违约，购房者可以要求开发商承担责任。上述案例中的韩先生就是比较典型的情况。

　　但在司法实践中，也有法院认为，样板房属于商业广告范畴，属于要约邀请，而合同中并没有约定以样板房作为交付标准，因此，开发商实际交付房屋与样板房不符时，也不支持要求开发商承担责任。

　　律师提醒

　　购房者能否以样板房与实际交付的房屋不一致为由要求开发商承担责任，实务处理中较为复杂，需要根据实际情况灵活掌握。为了降低购房法律风险，律师给广大购房者几点建议：

　　1、购买期房时，注意开发商在样板间的文字提示，或向销售人员了解清楚房屋的实际交付标准，确定清楚了再决定是否购买;

　　2、如果开发商承诺实际交付的房屋是与样板房一致的，购房者应当在参观样板房时通过录像、拍照等方式将样板房的原貌固定下来，并要求开发商以书面形式明确，并与开发商在合同中约定清楚相应违约责任;

　　3、如购房者已经遇到样板房与开发商实际交付房屋不一致的情况，建议及时咨询专业律师，在律师指引下尽快固定相关证据，并根据开发商的违约类型，确定追责方向和具体处理方案，以最大程度维护自身合法权益。