房价暴涨卖方违约买方如何应对

房价暴涨卖方违约买方如何应对?

房产市场火爆，尤其是二手房市场，很多优秀的房源都是一房难求。由于二手房买卖的过程中一般涉及到按揭购买，银行房款等程序， 时间一般在3个月甚至更长，在交易的过程中，房价已经不知不觉的上涨了很多，此时房东往往基于总房价的上涨要对买家违约，那么买家如何应对呢?

1、首先要看双方是否签订买卖合同

双方是否违约的前提是基于双方是否已经签订房屋买卖合同，如果签订合同，则合同中一般会约定违约情形以及出现违约后违约方应当承担的相应责任。所以如果已经签订买卖合同时，卖家因为房价暴涨而违约，可以及时根据合同的约定来向违约方主张违约责任;如果双方尚未签订买卖合同，只是交了一部分定金，此时卖家已经违约，则只能适用定金法则，要求其双倍退还定金。

2、其次要注意搜集卖方违约的具体证据

实践中，很多卖方违约的情形均系电话通知等口头方式，此时买家更应当注重证据的搜集和固定，如果到时没有确切的证据，被卖家反咬一口，解除合同也很有可能。对此此情形卖方的具体违约情形往往是怠于行使合同约定的事项，以拖字决行走，对于该种违约，买方可作如下应对：

第一、在签订上述买卖合同时对于双方需要办理的各项程序一定要约定明确的期限，很多买方在办理期限事项一栏不予填写，认为这样可以无限放大自己办理业务的时间，殊不知在便利自己的同时也给卖家提供了最好的违约条件，对自己弊大于利。

第二、如果卖家在合理的期限内怠于履行自己的义务，如该到房管局解压时推三阻四，需要签字时候迟迟不予露面等等，面对如此情形，买家一定要做好催告程序，并予以保留证据。买家可以向卖家发出书面的催告通知，要求其主动积极的履行卖方义务并保留，可作为日后诉讼中重要的证据来使用。

第三、巧妙的使用律师函，发挥其最大作用

在催告程序已经走完卖家依然无动于衷时，买家可以向卖方或着居间方(房产中介)发出正式的律师函，向双方表明立场，要求其在最后的期限内积极履行义务，否则要诉诸于法律。此时的律师函有两大作用：其一对想违约的卖家起到震摄作用，向其言明违约后果后卖家有可能放弃违约，继续履行合同;其二如果卖家一意孤行，在今后的诉讼中律师函也表明买家已经合理的催告卖家，证明买方无任何过错。

3、积极起诉要求继续履行合同或赔偿损失

在搜集固定好证据后，买家积极向法院起诉维护自己权益，在起诉中一般会出现两种结果：合同可以继续履行;合同无法继续履行。

第一、一般来讲，如果法院确定卖方违约，基于双方合同的约定，可以判令卖方继续履行合同，但我国合同法第110条除外。第110条包含三种情况：法律或者事实上不能履行的;债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的;债权人在合理期限内未要求履行的。

第二、如上所述，实践中很多房子虽然打赢官司但基于各种现状难以继续履行合同，此时买家可以向卖家主张赔偿损失。可以主张的损失有很多，但具体分类来说为两大类：违约金和实际损失。违约金即为双方合同明确约定的金额或计算方式，实际损失是买方在整个购买该房屋过程中所花费的各项损失，例如中介费、银行服务费、评估费等等。

补充一点，由于卖方的违约情况导致买方未能按照合理的价格购买到房屋，我们认为房价上涨的金额也可以作为买方实际损失中的一项来来计算。所以在卖家违约之时，买家所主张的赔账不仅仅只有定金!