浅议法律行为能否突破物权登记主义？ ——以李某燕借名买房一案为例

　　摘要：借名买房纠纷属于物权纠纷还是债权纠纷?在房产未更名前，借名者能否对涉案房产主张所有权?在处理借名买房纠纷案件中我们应当如何找准自己的诉讼请求?本文以介李某燕借名买房纠纷一案为例，就上述三个问题作出探讨。

　　关键词：借名、物权、登记、房产

　　一、基本案情

　　2017年4月17日，从李某燕银行账户向大唐地产公司转款411378元，由大唐地产公司向李某生出具收据，载明收到李某生购大唐听海居3幢1单元2804号房款(转账)411378元。2017年4月24日，大唐地产公司向李某生出具了《广西增值税普通发票》，证实收到李某生购买大唐听海居3幢1单元2804号房屋款421378元。2017年6月13日，李某生与大唐地产公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号∶YS000076168)，约定由李某生购买大唐听海居3幢1单元2804号房屋，建筑面积为66.71平方米，总价为421378元;于2017年6月13日前一次性付清购房款;于2017年8月30日前交付房屋人;2017年7月4日，李某生交纳了房屋契税及滞纳金。2017年9月6日，李某生病故。2017年10月5日，李某燕与李某宇将涉案房屋出租他人。2018年12月19日，涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为李某生，共有情况为单独所有。李某生与马某荣于1985年5月1日登记结婚，共育有李大、李二，李某生与马某荣于2009年12月9日经法院调解离婚;原告李某燕与李某生未婚生育有李某宇、李某瑾;李某生还与李某东未婚生育有李某瑜。

　　二、原告诉请及理由

　　原告诉请：1.依法确认位于大唐听海居3幢1单元2804号房屋的所有权归原告;2.依法判令李某生的五个法定继承人协助将上述房屋所有权变更登记至李某燕名下。

　　原告诉请理由：北海市广东路257号大唐听海居3幢1单元2804号房是原告借李某生的名字购买的，购房款也是从原告账户直接付给开发商的，原告与李某生达成借名买房之合意，因此她才是北海市广东路257号大唐听海居3幢1单元2804号房的实际所有权人。

　　三、被告李大、李二答辩意见

　　1.李某生与原告没有借名买房的书面协议，也没有其他证据证明李某生与原告具有借名买房之合意。

　　2.涉案房产的购房款虽然显示是由原告李某燕银行账户中支付的，但也只能证明原告李某燕与李某生之间可能存在债权债务关系，而不是物权关系。

　　3.原告李某燕在李某生死后占有、使用涉案房产属于无权处分、无因管理行为，无法证明其涉案房产的产权属于原告李某生。

　　4.不动产物权以登记为准，登记在谁的名下，谁就对物品享有所有权。

　　三、裁判理由及结果

　　一审法院认为，原告李某燕虽然有证据证明涉案房产有411378元由原告银行卡付至房开公司，但是，因原告李某燕与李某生之间没有签订书面的借名买房协议，因此无法证实原告提出的借名买房之主张。原告不能仅凭其在李某生死后对房产的管理、使用，就主张对涉案房产拥有所有权。因此，驳回原告李某燕诉讼请求。

　　二审法院认为，上诉人李某燕主张其与李某生之间形成口头约定借名买房之协议，因没有书面协议予以证实，因此应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，承担举证不能的责任。且即便上诉人有证据证明其与李某生存在借名买房之协议，但是，因我国不动产物权执行的是登记主义，未经登记，不发生物权效力，即上诉人李某燕与李某生之间的口头约定不足以对抗物权登记效力。因此，驳回上诉，维持原判。

　　四、观点争鸣

　　借名买房合同能否对抗物权登记效力?对于借名买房案件中，作为实际出资者，应当如何选定诉讼策略来维护自己的合法权益?

　　(一)借名买房合同不能对抗物权登记效力

　　根据《中华人民共和国物权法》第九条∶“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”及第十六条∶“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，借名购房系基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，显然不属于上述第九条法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有物权。如果承认实际出资人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的合同具有物权效力(直接确认实际出资人是所有权人)，等于是采纳了债权意思主义的物权变动模式，这与我国物权法的立法指导思想是相抵触的。

　　(二)在借名买房纠纷案件中，应当辨别出是物权法律关系还是债权法律关系，诉讼请求中不能将物权请求与债权请求混为一谈，否则将有败诉之风险。

　　在处理借名买房案纠纷件中，作为代理人，我们必须理清当事人的诉求是物权诉求还是债权诉求。我们应当先处理债权诉求还是物权诉求?或者是将债权诉求和物权诉求混在一起处理?笔者认为，在该类案件中，应当先处理债权诉求，由债权诉求的实现来完成物权诉求。理由如下：

　　1.借名买房纠纷案件中的关键是借名买房合同，借名者与被借名者之间是合同关系，应当按照债权债务法律关系来主张自己的诉讼请求，而不能按照物权法律关系主张诉讼请求。

　　借名买房案件中，借名者与被借名者之间就借名买房一事中的购房款由谁支付，房屋登记到谁的名下，所买房屋应由谁占有、使用和收益等事项达成借名买房合同。所以借名买房者之间的因涉案房产过户、房产的占有、使用、收益而产生的纠纷实属于合同纠纷，即是债权关系，而不是物权关系。因此，应当按照债权债务法律关系来主张自己的诉讼请求。本案中，原告李某燕的第一个诉讼请求——确认涉案房产归其所有显然是依照物权法律关系提出的诉讼主张，该诉讼主张超出了债权法律调整的范畴，与《物权法》中关于不动产物权执行的的登记主义相悖，该诉讼主张在本案中是不可能得到支持的。

　　2.按照债权法律关系确定诉讼请求已经能够充分解决借名买房纠纷的案件。

　　在借名买房纠纷案件中，借名者想终止或者解除借名买房合同，要求将房产过户到自己名下，或者被借名者拒不按照约定将房产的占有、使用、收益等交由借名者，以及被借名者欲终止或者解除合同，不再同意借名等诉求都是基于借名买房合同而产生的，我们的诉讼请求只要要求借名买房合同相对方履行合同，将房产过户或者交付占有、使用、收益就可实现物权的相关权能，无需请求法院确认涉案房产的物权归属。法院也没有法律依据将涉案房产的所有权确认给涉案房产产权证以外的第三人。本案中，原告既然主张其与李某生具有借名买房之合同，那么，其欲实现其权利，其只能主张过户或者李某生的继承人协助过户以实现其对房产的物权，而不是要求法院确认涉案房产的所有权归其所有。其请求确认涉案房产的所有权归其所有显然违反了《物权法》第9条、第16条的规定，当然不会得到法院的支持。

　　综上，借名买房纠纷案件的本质是合同纠纷，属于债权法律调整的法律关系，不是物权法调整的法律关系。在涉案房产变更登记前，无权主张对涉案房产的所有权，只能通过请求合同相对方履行合同以达到实现物权权能。