高连宇律师2019年承办民事案件法律问题汇总（一）

　　一 、房屋租赁合同纠纷

　　1、就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的房屋租赁合同是否有效?

　　答：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

　　法律依据：

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

　　2、房屋租赁合同无效后，出租人还可以要求承租人支付租金吗，承租人可以要求出租人赔偿损失吗?

　　答;房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。当事人也有权请求赔偿因合同无效受到的损失。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：　　(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;　　(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”

　　案例：

　　北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初38101号民事判决书，判决结果如下：

　　被告ZX于本判决生效之日起七日内支付原告TJB二〇一九年二月五日至二〇一九年七月二十五日期间的商铺占用费六万二千二百三十三元。

　　二 、买卖合同纠纷

　　1 、逾期支付货款的违约金按什么利率标准支付?

　　答：按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》〔2019〕(简称《九民会议纪要》)的相关规定，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR),中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。

　　案例：

　　北京市通州区人民法院(2019)京0112民初24626号民事判决书，判决结果如下：

　　被告FC市建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告YJ(北京)消防工程有限公司货款人民币135510元及违约金(以人民币135510元为计算基数，至2019年5月25日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。

　　律师在代书起诉状时，可以参照上述判决结果的内容书写诉讼请求。