按日计算违约金诉讼时效代理意见

　　代理词

　　尊敬的审判长、审判员：

　　河南誉坤律师事务所接受上诉人X的委托,指派万红彬律师参加其与被上诉人X商品房买卖合同纠纷一案的二审诉讼阶段，根据庭审查明的事实，结合相关的法律法规，现发表如下代理意见，以供参考：

　　一、上诉人主张的逾期交房违约金未过诉讼时效，一审法院认定上诉人主张的延期交房违约金已过诉讼时效，存在事实认定和法律适用上的错误。具体如下：

　　1、原审法院没有严格审查双方签订的房屋买卖合同，涉案合同的交房时间仅为违约金的计算起点，而非违约金的履行期限。原审法院将2016年10月30日作为诉讼时效的起算点存在事实认定错误。

　　根据双方签订的《商品房买卖合同》(以下简称合同)第九条约定，逾期(交付房屋)超过90日的，买受人有权解除合同;买受人要求继续履行的，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款日万分之一的标准向买受人支付违约金。从双方的约定来看，房屋交付之日(2016年10月30日)仅为违约金的计算起点，合同中并未约定违约金的支付日期，被上诉人亦未提交相应的证据证明上诉人在2016年10月30日向其主张过违约金或表示起拒绝支付违约金。

　　2、原审法院在未确定诉讼时效履行期限的前提下，认定上诉人主张的逾期交房违约金超过诉讼时效存在法律适用错误。

　　首先权利产生和权利受到侵害是两个不同的概念，《中华人民民法总则》第188条的规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算。同时，为了解决如何未约定履行期限债权的权利侵犯问题，即诉讼时效起算点的问题，《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条对此单独作出了规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。具体到本案而言，2016年10月30日只是债权的产生时间，而权利侵犯之日则表现为，上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金被上诉人未支付或是被上诉人以明示表示其不支付。

　　3、诉讼时效的立法目的是为了节约司法资源、实现法的效率价值，就按日计算逾期交房违约金的债权主张习惯而言，要求买受人在违约行为终止之日(交房之日)就每日的违约金单独催要，即不符合诉讼时效的立法目的，也与社会的公序良俗相背离。

　　本案中被上诉人未提交任何证据证明，上诉人曾于2016年10月30日向其主张违约金或其曾于2016年10月30日向上诉人提出不支付违约金。故上诉人主张的逾期交房违约金未过诉讼时效，原审法院以诉讼时效的角度驳回上诉人的主张没有任何事实和法律依据。

　　二、一审法院以“上诉人未提交证据证明被上诉人未向产权登记部门提交备案资料的相关证据”，驳回上诉人逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求，缺乏明显的事实和法律依据，上诉人主张的逾期办理房屋产权登记违约金主张应予支持。

　　1、“法律不强人所难，当事人无义务证明其行为不合法”，原审法院将“未提交产权登记”的证明责任，分配给上诉人明显违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条规定、第91条关于举证责任的有关规定。

　　2、被上诉人逾期办理房屋产权登记事实清楚，原审法院驳回上诉人逾期办理房屋产权登记违约金的缺乏明显的事实和法律依据。

　　在我国房屋交付分为两层含义：实物交付和权利交付。对于买受人而言，权利交付就是实现房屋权属变更，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，在逾期办理房屋产权违约责任上的采取的亦是“取得房屋登记期限”的概念，原审法院将报送权属登记资料视为被上诉人完成了办理产权登记的义务，实质上减轻了被上诉人的合同义务。同时上诉人在一审中提交的“领导留言板”证据亦明确显示，涉案房屋存在延期交房及无法办理房产证的问题属实。可见一审法院判决驳回上诉人主张的逾期办理房屋产权登记违约金诉求，明显缺乏事实和法律依据。

　　三、关于逾期办理房屋产权登记违约金问题。

　　本案中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。涉案合同亦分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，故被上诉人应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。同时上诉人认为，涉案合同约定的逾期办理房屋产权登记违约金比例过低，故申请法院根据《中华人民共和国合同法》114条及相关司法解释进行调整。

　　综上，涉案房屋纠纷虽为单独个案，但被上诉人开发的小区已经延期交房4年左右，广大业主基于开发商的强势地位及尽快交房的现实考虑，或多或少的均存在未直接向开发商主张过逾期交房违约金的问题。期间业主代表亦多次组织信访、拨打市长热线，2020年9月县委、县政府对业主违约金诉求建议其通过法律途径进行维权，方有本案。望二审法官能够严格适用诉讼时效制度，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求，息讼止争。

　　代理人：

　　2020年11月25日