民法典新规则要点详解15条-物权

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　　“住改商”应经有利害关系的业主一致同意

　　《民法典》物权编第279条规定：

　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

　　这一条文是关于“住改商”用房条件的规定。与《物权法》第77条的规定相比，本条新增“一致”二字，明确了“住改商”需要经有利害关系的业主一致同意。

　　业主负有维护区分所有住宅建筑物现状的义务，其中包括不得将住宅改变为经营性用房。将住宅改变为歌厅、餐厅、浴池等经营性用房，会干扰其他业主的正常生活，引起邻里不和，引发矛盾，造成公共设施使用的紧张状况，产生安全隐患，使城市规划目标难以实现。故业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。如果业主要将住宅改变为经营性用房，除了应当遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过有利害关系的业主一致同意。有利害关系的业主中一人不同意，就不得改变住宅用房的用途。

　　关于有利害关系的业主，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条作出了较为清晰的认定，即：

　　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　据此，应当根据经营性用房用途的不同，影响范围和影响程度的不同，具体分析确定。一般而言，相邻业主是有利害关系的业主。影响范围越广，影响程度越深时，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均应认定为有利害关系的业主。有利害关系的业主同意“住改商”，应当作出明确的意思表示，不能采用默示同意规则。而且，有利害关系的业主必须一致同意“住改商”。如果未经有利害关系业主的一致同意进行“住改商”，有利害关系的业主有权行使物权请求权以及侵权请求权获得私法上的保护。

　　本条新规则的要点是，“住改商”必须经有利害关系的业主一致同意。对于“住改商”经有利害关系的业主同意，究竟是一致同意，还是多数人同意，还是只要一人同意，《物权法》第77条未作出明确规定，只是笼统地规定“应当经有利害关系的业主同意”。这样的规定，在司法实践中不易掌握。

　　对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”这表明，“住改商”即使得到多数有利害关系的业主同意，也不能证明其行为合法。当然仅少数有利害关系的业主同意其行为，更不能得到法院的支持。《民法典》物权编对此作出明确规定，即“住改商”应当经有利害关系业主的一致同意，才可以进行。

　　04

　　流入浮动抵押的动产的抵押权人享有中间价款超级优先权

　　《民法典》物权编第416条规定：

　　动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

　　这一条文是关于动产抵押中间价款超级优先权的规定。

　　《物权法》未曾作出相应的规定，本条为新增内容。

　　在动产抵押特别是浮动抵押中，抵押财产在抵押过程中，只要是没有被确定，都可以增加或者减少，无须经过任何附加手续。在抵押的动产中，“流入”抵押财产的特定动产将成为抵押财产，“流出”的动产将移出抵押财产。流入抵押财产的特定动产如果设有抵押权，流入抵押财产是自动负担浮动抵押权的，会产生在同一个物上有两个并存的抵押权，因而产生两个抵押权的受偿顺序问题。流出抵押财产的特定动产，尽管负担浮动抵押权，但是由于担保的债权没有确定，因而“逃离”了浮动抵押的担保财产。对于后者，本条没有规定，但是从逻辑上可以推出这个结论。

　　流入浮动抵押财产的特定动产在其流入前设有抵押，流入后负担浮动抵押权，而发生同一物上存在两个抵押权受偿顺序问题的规则，称为“购买价金担保权”或者“中间价款超级优先权”，其规则如下：

　　(1)动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，即流入的特定动产已经设定的抵押权，担保的是该主债权，其担保数额是该抵押物的价款。

　　(2)如果该标的物在交付后十日内办理了抵押登记，该抵押权便具有超级优先权，即使其设立时间在后，也享有最优先的顺位。

　　(3)该超级优先权优先顺位对抗的是原来存在的浮动抵押权人的抵押权，即具有超级优先权的抵押权的抵押财产，尽管也负担了浮动抵押权，但是由于其享有超级优先权，因而享有该超级优先权的抵押权人，优先于抵押物买受人的其他担保物权，包括浮动抵押权，因而能够最优先受偿。

　　(4)留置权人除外。“抵押物买受人的其他担保物权人” 不包括留置权人，即买受人(浮动抵押人)在以该流入动产所负担的其他担保物权中，不包括留置权，因为留置权是法定担保物权，并非约定担保物权，因而超级优先抵押权的优先效力不能对抗留置权。

　　来源：最高法司法案例研究院

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