二手房买卖过程中房价暴涨出卖人违约能否主张赔偿房屋差价损失

　　案情简介：

　　2015年11月，A通过房屋中介公司与B签订了房屋买卖合同，约定由A购买B名下的一套商品房，该房屋的面积为150平方米，房价款为195万元。

　　由于B的房屋还处于抵押状态且A对贷款的数额及申请时间均未确定，所以双方对房屋的交付及办理过户登记手续的时间未做约定，但买卖合同中约定对于上述义务必须在2016年12月前履行完毕，否则合同终止，守约方有权要求过错方承担违约，合同签订当天，A向B支付定金20万元。

　　合同签订后，三方定于2015年12月7日由A向B支付50万元，用于偿还B的房屋剩余的银行贷款，但当天B没有当场，电话也无法接通。后经过A与中介公司多次联系B，要求其配合便利房屋介意与过户手续，B均不予以配合，后A进一步了解到B是因为房屋价格暴涨后不想再出售该房屋。因协商不成A将B起诉到法院，要求解决与B的房屋买卖合同，双倍退还已经给付的定金，并赔偿因房价上涨而造成的损失40万元。法院在审理过程中，委托房屋评估公司对诉争的房屋价值进行了评估，评估结果为诉争房屋现时的价值为230万元。

　　法院审理后认为：A与B双方签订的房屋买卖合同系出于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应该按合同的约定全面履行自己的义务。因合同约定的最终履行期间已过，但是合同没有履行完毕，现合同已于2016年12月1日终止，且因被告B在合同的有效期限内没有按照合同的约定协助A办理产权转移登记手续，致使合同超过有效期限无法继续履行，其行为构成违约。最终法院判决B返还A定金20万元并赔偿35万元损失。

　　案例分析：

　　由于近年来房屋价格波动较大，不少房屋出卖人见房屋价格暴涨就反悔不履行合同义务，因此房屋差价损失就成为了二手商品房交易过程中买方主张对方承担违约责任赔偿损失的一个重要标准。

　　房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所，大部买房人为了购买购买房屋倾其一生的积蓄，一旦卖房人恶意违约就会使买方遭受莫大的伤害，不仅在精神中遭受打击，而且由于房的快速上涨，买房人不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。因为房价的上涨，而房屋差价就是由于卖房恶意违约导致合同解除时房屋的价值与房屋买卖合同签订时的房屋价格之间存在的差额，属于卖方违约导致的买方遭受的损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失。应当由出卖人进行赔偿。买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的，人民法院应予以支持。具体到本案中，A要求B双倍返还已经支付的定金并赔偿房屋涨价所带来的损失，依据合同法的相关规定，合同中同时约定定金罚则和违约金，守约方可以二选一要求对方进行赔偿，因此最终法院只支持了房屋涨价给A造成的损失。

　　本案中还涉及到房屋价值的问题，如果合同双方在买卖合同签订时已经对房屋的差价或事后对房屋的差价达成一致的，应尊重当事人的意思表示从其约定;若协商不成，可以通过专业的评估机构对房屋的价值进行评估

　　法律法规：

　　第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　《合同法》第115条规定："当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"

　　《合同法》第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。