看《安家》学买房7|曲玲珑规避限购买房这条路走得通吗？

　　相亲会上妖娆的曲玲珑看上了徐店长，并特意到门店来找徐文昌。为了接近徐文昌，曲玲珑说要买房子，并使用各种手段向徐文昌示好。

　　面对曲玲珑对徐文昌百般纠缠，徐店长主动撤单，曲玲珑恼羞成怒诬告徐店长对其非礼。

　　徐文昌告诉房似锦自己不接曲玲珑的单子了，因为曲玲珑想跟自己结婚用自己的购房资格买房。

　　一、曲玲珑紧盯徐店长的目的之一为了避开上海的限购政策

　　为了方便大家理解，制作一张表格解读一下限购政策(关于上海的限购政策在另一篇《徐姑姑与张乘乘“假离婚”后，还能分房产吗》提过)

　　2011年1月30日在限购政策中是一个重要的时间节点，沪籍人士在这个时间点之间和父母登记在同一张产证上(以下把这个时间点前拥有房产简称“共有产”)

　　通过表格可见，对于单身的非沪籍人士，在上海没有购房资格，属于限购范围。

　　户籍情况单身状态已婚状态

　　上海户籍1、有房的话限购;

　　2、没房，≤2套共有产，限购1套;

　　3、≥3套共有产，限购;1、各自有≤2套共有产，可以新买2套;

　　2、一方≥3套共有产;另一方≤2套，新买1套;

　　3、一方≥4套共有产，限购

　　非上海户籍未婚、未成年限购1、夫妻一方是沪籍，首套可以上非沪籍人士产证(满5年社保个税证明，不符合条件限购);

　　2、第2套登记在沪籍人士名下

　　2、夫妻双方均为非沪籍，提供满5年社保个税证明，限购一套

　　二、假设徐店长听从了房似锦建议，通过假结婚为曲玲珑购房出现什么状况

　　之前剧集说到过徐店长和张乘乘假离婚后购买新房，说明要利用徐店长的沪籍身份，所以在其名下已经有一套住房的情况下，将出现两种可能性：

　　1、曲玲珑社保和个税符合满5年条件，单身原因限购，那么“结婚”后产证可以写曲玲珑的名字;

　　2、曲玲珑社保和个税符合不满5年条件，那么“结婚”后产证只能写徐店长的名字。

　　由于是假结婚 ，购房的费用都是曲玲珑出的，如果第一种情况直接写曲玲珑产证，直接提供全款出资证明就能证明是婚前财产转化。如果存在贷款，曲玲珑提供其偿还银行贷款的流水证明出资事实，并通过夫妻财产约定房产归曲玲珑所有。

　　第二种情况，房产登记在徐店长名下，如果是徐店长申请银行贷款，涉及到银行贷款被占有，影响以后徐店长再次购房以及购房的成数，万一发生贷款逾期还会影响个人征信，所以我们就第二种“借名”买房的法律后果进行分析。

　　三、“借名”买房的法律分析

　　1、“借名”买房涉及的法律关系

　　婚姻关系

　　利用配偶一方的沪籍身份，规避限购的政策，达到购房的目的，在实践中我们会看到这样的情况发生。

　　假设房产登记在徐店长名下，房屋的所有首付款及每个月的还贷都是由曲玲珑转账到房店长名下的，即使能够形成的完整证据链，法院是不去考核真结婚还是假结婚的，按照婚姻法及司法解释，婚内购房如果不能证明完全是婚前财产的转化的话，可能被认定为夫妻共同财产。

　　为了达到房产归属于一方的目的往往通过夫妻财产约定的方式明确，房产归属于一方。离婚解除夫妻关系的，按照夫妻财产约定来判决房屋的归属。

　　借贷关系

　　假设结婚双方没有夫妻之实，只是为了借用一方的沪籍身份购房的，往往真实买房人和借名买房人之间会签署协议，约定清楚双方不共同生活，房屋的出资以及贷款归还情况，待真实买房人符合购房条件后需要配合办理过户，并办理离婚登记等内容。

　　通过协议可见真实的房屋买卖关系是真实买房人和出售人之间发生的，但是借名买房人和真实买房人的协议一般不公开，出售人和贷款银行是不会知道真实情况的。

　　如果发生真实买房人逾期支付银行贷款或者不支付贷款情况发生，需要有借名买房人承担银行的还贷责任，并可能承担征信受损的后果。

　　如果真实买房人不符合银行贷款条件，因为借名买房人提供的信息，导致了银行放贷的损失，涉及骗贷，银行可以主张解除贷款协议并追究真实买房人和借名买房人的责任。

　　我国《合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。

　　2、借名买房人不愿意归还房产或者购房款的

　　检索案例：(2018)沪0114民初4991号民事判决

　　夏某以周某名义购买松江的别墅，后周某解除了房屋买卖协议，扣除违约金后取得夏某向房产公司支付的房款。

　　法院认为：夏某代付的货币性质并未改变，现周某占有该部分货币，显属不当，应予返还。

　　对于同类案件，我们认为要求返还当时如果实际购房人尚不具备购房条件的，可以考虑归还购房，如果实际购房人对于借名买房人对于无法归还房产造成损失有约定的，可以主张差价损失部分，否则对于房屋的升值部分很难主张。

　　如果实际购房人满足购房条件的，可以要求配合办理过户至其名下。

　　3、如果符合过户条件的，可以要求配合办理过户并承担房屋剩余贷款

　　检索案例：(2018)沪0117民初19345号

　　法院确认了借名买房的事实，判决实际购房人将剩余贷款提前归还给银行，抵押抵触后，可以要求借名人配合办理过户。

　　如果银行贷款没有偿还的，法院是不会支持房产过户至实际购房人名下的。

　　我国《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　四、假结婚买房风险多

　　1、房产被擅自出售

　　经办案件：(2018)沪0120民初1419号民事判决书

　　徐某和杜某某为男女朋友关系，同居期间购买了上海市奉贤区的房产一套，因为限购原因房产登记在杜某某名下。

　　所有房屋首付款以及银行的还贷均由徐某负责偿还，两人分手后徐某发现房产被杜某某出售。

　　法院认为将系争房产的权属认定为两人同居关系期间购置的财产，按一般共有财产处理。杜某某对购买系争房屋的购买出资比例及贡献大小几乎为零，双方之间未能留下书面财产权属处分的意见，房产按“八、二分割”的原则分得。

　　实际付出的购房款项为34万多，法院判决给付徐某的金额为27万元，考虑到房屋的增值损失以及银行贷款利息的损失，借名买房得不偿失。

　　2、莫名成为被执行人

　　检索案例：(2019)沪0120民初784号民事判决

　　为规避上海市关于二手房限购政策，改善家庭住房购买新房，张某某与前夫办理了离婚手续，仍共同生活。经中介介绍与朱某某结婚，双方签署了财产归属协议，并约定张某某符合购房条件后，朱某某配合将房产过户至张某某名下。

　　因为案外人贺某与朱某某之间民间借贷案件，张某某被追加为被执行人，所购房产及名下银行账号被冻结。

　　3、房价上涨后，规避限购买卖合同被撤销

　　检索：(2019)沪0120民初784号民事判决

　　时某某属于限购人员，为了购房与他人假结婚，由于房屋涨价，出售方起诉要求撤销合同获得法院支持。

　　时某某为了挽回房屋上涨60万元损失，起诉出售方孟某某。

　　法院认为：即使被告知道孟某某存在限购的情形，其也没有推动时某某去办理假证以规避限购，造成涉案合同被撤销过错在于时某某而被法院驳回起诉。

　　因此，借名买房存在很多的法律风险，和不可控因素，还有可能会被认定为无效合同，需要三思而行